出租违建房屋发生火灾责任谁承担？征和律所结合重庆(2025)渝05民终9546号案例实务解读
法律问题
出租未取得规划审批的违法建筑签订的租赁合同是否有效？租赁期间因承租人管理的电气线路故障引发火灾，双方责任如何划分？损失无法通过司法鉴定确定时法院会如何处理？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)渝05民终9546号生效判决分析： 第一，出租未经规划审批的违法建筑签订的租赁合同依法属于无效合同； 第二，火灾责任划分适用过错相抵原则：出租人负有提供符合消防安全要求的租赁物的法定义务，将违建对外出租本身存在过错，应当承担相应责任；承租人作为租赁区域内电气线路的安装、管理人，未尽到维护管理义务引发火灾，也存在过错，法院可根据过错程度认定双方承担同等责任； 第三，若有证据证明损失客观存在，即使因一方原因无法完成司法鉴定，法院可结合实际经营情况、现场情况等酌定损失金额，同时合同无效后，出租人应当退还未使用期间的租金及保证金。
法律依据
- 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第三条第一款：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
- 《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
- 《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》第八条：实行承包、租赁或者委托经营、管理时,产权单位应当提供符合消防安全要求的建筑物。承包、承租或者受委托经营、管理的单位应当遵守本规定,在其使用、管理范围内履行消防安全职责。
最新案例
基本事实：重某公司将未经规划审批的违法建筑出租给祝某用于广告经营，双方签订租期为2024年4月1日至2025年3月31日的租赁合同，祝某支付了全年租金36000元及保证金6000元。2024年7月24日，租赁房屋因祝某自行安装管理的电气线路故障引燃可燃物引发火灾，造成祝某财产损失。后祝某起诉要求确认合同无效、赔偿损失、退还剩余租金及保证金，一审中祝某申请损失鉴定后因未缴费被退案，一审法院酌定损失35000元，判决双方同等责任，重某公司赔偿相应损失、退还剩余租金24600元及保证金6000元，重某公司不服提起上诉。
争议焦点：租赁合同效力认定是否正确、火灾责任比例划分是否合理、酌定损失金额是否合法。
法院观点：案涉房屋为违法建筑，租赁合同无效；重某公司作为出租人未提供符合消防安全要求的房屋，存在过错，祝某作为电气线路管理人未尽维护义务引发火灾，也存在过错，一审认定同等责任并无不当；祝某租赁房屋用于广告经营，损失客观存在，一审酌定35000元损失合理，合同无效且房屋无法继续使用，剩余租金及保证金应予退还。
裁判结果：驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)渝05民终9546号
- 案由：租赁合同纠纷
- 审理法院：重庆市第五中级人民法院
- 裁判日期：2026-01-15
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒： 1. 房屋出租方出租前应当核实房屋是否具备合法规划、产权手续，不得出租违法建筑，同时要确保出租房屋符合消防安全要求，定期对房屋公共区域、基础消防设施进行排查，留存排查记录，避免因房屋本身瑕疵承担赔偿责任； 2. 房屋承租方租房时应当主动核实房屋的合法手续，不要承租违法建筑，对自行加装的电气线路、经营设备要定期维护，严格履行消防安全责任，避免引发安全事故； 3. 发生火灾等事故造成财产损失后，应当第一时间通过公证、录像等方式固定现场证据，留存财产购置凭证，主动配合司法鉴定，避免因举证不足导致损失无法获得足额赔偿。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。