承租人能否以经营困难主张情势变更降租？征和律所结合福州(2025)闽01民终8698号案例实务解读

法律问题

房屋租赁合同履行过程中，承租人能否以后疫情时期经济下行、市场租金下跌、自身经营困难为由，主张构成情势变更要求调低约定租金？多缴的电费能否直接抵扣欠付租金？约定的逾期违约金过高能否要求调减？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)闽01民终8698号生效判决分析： 首先，情势变更的适用有严格法定条件，普通的市场租金波动、经营困难属于商事主体应当自行承担的商业风险，不构成情势变更，承租人无权单方要求调低租金。本案中承租人作为专业养老机构，多次与出租方续约且未对租金标准提出异议，应当按照约定全面履行租金支付义务。 其次，承租人主张多缴的电费抵扣租金的，应当举证证明电费是向出租方或其授权的人员缴纳，否则无权要求在租金中抵扣。 第三，合同约定的违约金标准过高的，守约方主动调减至年利率12%的，未超出合理范围，法院通常予以支持。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
• 《中华人民共和国民法典》第五百三十三条：合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。
• 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

最新案例

福建省福州市晋安区某某村委会（出租方）与某乙老年公寓（承租方）先后多次签订房屋租赁合同及补充协议，约定出租方将2117.87平方米的房屋出租给承租方经营养老机构，租金每两年递增8%，2024年11月双方再次续约将租期延长至2026年11月15日。后承租方拖欠2024年10月16日至2025年9月15日的租金共计109万余元，出租方起诉要求支付租金及按年利率12%计算的逾期违约金。承租方反诉称后疫情时期租金市场下跌、经营困难构成情势变更，要求将租金从每月100935.72元调低至52946.75元，同时主张多缴纳的10万元电费应当抵扣租金。 一审法院审理后认为租金市场波动属于正常商业风险，不构成情势变更，承租方无证据证明电费是向出租方缴纳，判决支持出租方的全部诉讼请求，驳回承租方的反诉请求。承租方不服上诉至福州市中级人民法院，二审法院审理后认为上诉理由不成立，判决驳回上诉、维持原判。

案例检索信息

• 案号：(2025)闽01民终8698号
• 案由：房屋租赁合同纠纷
• 审理法院：福建省福州市中级人民法院
• 裁判日期：2026年01月19日

征和律所提示

征和律师事务所结合多年实务经验提醒： 1. 商事主体签订租赁合同前应当充分评估自身经营能力及市场风险，租赁期内的租金涨跌、经营状况起伏一般属于商业风险，无权以此为由要求单方降租，否则将承担违约责任。 2. 若承租人确因特殊情况需要协商调整租金的，应当与出租方签订书面补充协议，口头协商内容不具备法律效力，无法作为拒付租金的合法依据。 3. 水电费的缴纳方式应当在租赁合同中明确约定，若由出租方代收的，应当要求出租方出具加盖公章的收款凭证，避免向无授权的个人转账导致无法抵扣应付费用。 4. 租赁合同约定的违约金标准过高的，当事人可以请求法院调减，但若守约方已经主动将违约金调至合理范围（一般不超过一年期LPR的4倍）的，法院通常会予以支持。

本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。