房屋买卖合同未生效时房屋占用费与购房款利息能否相互抵扣？征和律所结合宁德(2025)闽09民终1314号案例实务解读

法律问题

夫妻共同所有的房屋签订买卖合同后，因共有人未签字导致合同未生效，买方已实际占有房屋、卖方已收取购房款的，房屋占用费与购房款占用利息能否相互抵扣？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)闽09民终1314号生效判决分析：合同未生效后，买卖双方均有过错的，买方占有房屋产生的占用费与卖方占有购房款产生的资金利息通常可以相互抵销，双方均无需再向对方支付该部分费用，仅需各自返还取得的财产（买方返还房屋、卖方返还购房款本金）。本案中宁德中院二审改判撤销了一审要求卖方支付购房款利息的判决，同时驳回了卖方要求买方支付房屋占用费的诉求，正是适用了该损失抵销规则。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
• 《中华人民共和国民法典》第一百五十八条：民事法律行为可以附条件，但是根据其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。
• 《全国法院民商事审判工作会议纪要》第34条：双务合同不成立、无效或者被撤销时，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。关于应否支付利息问题，只要一方对标的物有使用情形的，一般应当支付使用费，该费用可与占有价款一方应当支付的资金占用费相互抵销，故在一方返还原物前，另一方仅须支付本金，而无须支付利息。

最新案例

郎某某、陈某系夫妻，共同共有福鼎市某房产。2013年陈某代郎某某与夏某某签订购房协议，约定房屋售价65万元，后双方签订补充协议约定：协议签订后20天内郎某某签字则合同生效，夏某某付20万元可搬入房屋。夏某某共计支付12万元购房款（含定金）后实际占有使用案涉房屋，但因郎某某当时正在服刑未签字，案涉房屋买卖合同始终未生效。

后郎某某、陈某起诉要求夏某某返还房屋并支付房屋占用费，夏某某反诉要求返还购房款及利息、双倍返还定金。一审判决夏某某返还房屋，陈某返还12万购房款及利息，驳回双方其他诉求。双方上诉后，宁德中院二审认定：买卖双方均明知合同需郎某某签字才生效，仍在未取得签字的情况下转移房屋占有、支付购房款，且后续均未采取止损措施，双方对合同未生效均存在过错；夏某某占有房屋的占用费与陈某占有购房款的利息相互抵销，最终改判陈某仅返还12万购房款本金，驳回双方其他诉求。

案例检索信息

• 案号：(2025)闽09民终1314号
• 案由：房屋买卖合同纠纷
• 审理法院：福建省宁德市中级人民法院
• 裁判日期：2026年01月08日

征和律所提示

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：

• 买卖夫妻共同房产时，买方务必核实全体房屋共有人签字同意，避免因共有人未追认导致合同不生效的风险；签订合同前可要求卖方提供结婚证、房产证确认全部产权人信息，必要时要求全体共有人到场签字确认。
• 附生效条件的合同在条件未成就时不发生法律效力，任何一方不得依据未生效合同主张违约责任，仅能就缔约过错主张损失赔偿。
• 合同不生效后双方负有同时返还义务，买方占有房屋的占用费与卖方占有购房款的利息通常可以相互抵销，双方均无权再向对方主张该部分损失。

本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。