承租人弃租后出租人是否需承担减损义务？征和律所结合宁德(2025)闽09民终1491号案例实务解读

法律问题

承租人以租赁物存在瑕疵为由提前弃租，出租人是否负有提前收回房屋的减损义务？未实际入驻使用房屋是否可以免除租金支付责任？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)闽09民终1491号生效判决分析：首先，租赁物仅存在一般瑕疵不构成根本违约的情况下，承租人不享有单方解除权，其自行弃租的行为属于违约；其次，减损义务适用的前提是承租人明确向出租人作出了解除合同的意思表示，若承租人未提交证据证明其在弃租时已告知出租人解除合同，出租人无义务提前收回房屋，承租人仍需支付合同终止前的租金；最后，若租赁物确实存在瑕疵影响使用的，法院可酌情降低租金标准，但不能完全免除承租人的支付义务。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
• 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
• 《中华人民共和国民法典》第五百九十一条第一款：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。
• 《中华人民共和国民法典》第七百零八条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。

最新案例

宁德某水产公司（某甲公司）为响应“退城入园”政策，向宁德某国资公司（某乙公司）租赁产业园厂房用于水产加工，双方签订10年租期的租赁合同，约定出租人仅预留变配电室，变压器等供电设施由承租人自行配备，承租人已明确知悉厂房现状，不得以无产权证等为由主张合同无效。

合同签订后某甲公司支付了首季度租金及押金，后续以园区水电不合格、环境污染为由一直未入驻装修、也未支付后续租金，直到2024年8月30日才以经营不善、资金不足为由正式提交退租申请。某乙公司起诉要求某甲公司支付欠付租金等，一审法院酌情判决某甲公司按70%标准支付2023年5月至2024年8月的剩余租金，某甲公司不服上诉主张其2023年8月就已弃租，某乙公司未履行减损义务，2023年8月之后的租金不应支付。

二审法院认为某甲公司无证据证明其2023年8月已告知出租人解除合同，仅以自身原因弃租为由拒付租金不成立，驳回上诉维持原判。

案例检索信息

• 案号：(2025)闽09民终1491号
• 案由：房屋租赁合同纠纷
• 审理法院：福建省宁德市中级人民法院
• 裁判日期：2026-01-09

征和律所提示

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：第一，承租人签订租赁合同前一定要实地核验租赁物的实际状况、配套设施，对于需要自行配备的设施（如变压器、特殊供水设备等）要提前核算成本，不要盲目签约；第二，若确实因租赁物瑕疵无法使用需要解除合同的，一定要书面正式向出租人发送解除通知，并留存送达证据，避免后续被主张长期租金；第三，出租人面对承租人长期欠付租金的情况，也要及时发函催告，若承租人明确表示不履行合同的，要及时收回房屋另行出租，避免损失扩大引发争议；第四，国企特殊政策背景下的租赁只要不违反法律行政法规的强制性规定，仅违反地方规范性文件的不影响合同效力，承租人以此主张合同无效不会得到法院支持。

本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。