集体企业出售房屋未走内部报批程序合同无效？征和律所结合宁德(2025)闽09民终1744号案例实务解读
法律问题
集体所有制企业对外转让自有房产，未履行内部决策及上级主管部门报批程序的，所签订的房屋转让协议是否有效？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)闽09民终1744号生效判决解答：首先，集体所有制企业作为独立法人，依法享有独立进行经济活动的自主权，其内部管理性规定以及上级部门要求的报批流程，均属于企业内部治理范畴，不能对抗外部善意的合同相对人。其次，根据民法典规定的物权区分原则，不动产物权变动的审批要求、是否能够办理过户登记均属于合同履行层面的问题，不影响合同本身的效力。只要案涉转让协议是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，就应当认定为合法有效。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第二百一十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
- 《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款：依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
- 《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》第六条第一款：集体企业依法取得法人资格，以其全部财产独立承担民事责任。
真实案例
2002年7月22日，福安市某合作社与苏某甲签订《楼店转让协议》，约定合作社将其所有的位于福安市溪尾街的一处楼店以27000元价格转让给苏某甲。协议签订后苏某甲按约付清全部款项，合作社将房屋交付给苏某甲，苏某甲及其家属实际占有使用案涉房屋长达二十余年，但因案涉房屋土地性质为集体建设用地，一直未办理产权过户手续。2025年苏某甲因案涉房屋经鉴定为危房需要重建，被合作社以“转让未走内部报批程序、协议无效”为由阻挠，遂向法院起诉要求确认案涉转让协议有效。
法院观点：首先，苏某甲已经提交了《楼店转让协议》原件，且房屋二十余年一直由苏某甲实际居住使用，合作社未提交任何相反证据推翻协议真实性，双方房屋买卖合同关系依法成立。其次，合作社作为独立法人，有权独立对外签订经济合同，内部报批程序属于企业内部管理规定，不能对抗善意相对人。最后，案涉房屋是否能够办理过户登记、是否履行审批手续仅影响物权变动效力，不影响合同本身的效力。
裁判结果：一审、二审均判决确认苏某甲与福安市某合作社于2002年7月22日签订的《楼店转让协议》合法有效，驳回合作社的全部上诉请求。
案例检索信息
- 案号：(2025)闽09民终1744号
- 案由：确认合同效力纠纷
- 审理法院：福建省宁德市中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月20日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 购房者购买集体所有制企业名下房产时，除核实房产产权、土地性质等基础信息外，可要求出售方出具同意处置资产的内部决策文件及上级部门审批文件，尽可能降低后续合同履行的风险；
- 若双方已签订合法有效的转让协议，即便暂时无法办理过户登记，购房人也有权依据协议要求出售方配合履行过户义务，或在房屋被征收、损坏时主张相应的财产权益；
- 确认合同效力属于确认之诉，不适用诉讼时效规定，当事人有权随时就合同效力问题向法院提起诉讼，不会因时间经过丧失胜诉权。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。