二手房交易口头约定房价含车位是否有效？征和律所结合广州(2025)粤01民终22734号案例实务解读
法律问题
二手房交易过程中，双方口头约定房屋总价包含车位，但书面买卖合同未载明该内容，该口头约定是否具有法律效力？违约方应当如何承担违约责任？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)粤01民终22734号生效判决分析： 首先，根据《民法典》规定，当事人订立合同可以采用书面形式、口头形式或者其他形式，只要口头约定是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定、不违背公序良俗，就合法有效，对双方均具有约束力。本案中签约现场视频、中介证言、后续沟通记录等多组证据能够相互印证，证明双方确实达成了233万元总价包含房屋和车位的口头合意，因此卖方事后否认该约定、拒绝签订车位补充协议的行为已经构成违约。 其次，关于违约金的认定，法院不会完全按照合同约定的20%标准一概支持，而是会结合合同履行程度、违约情节、守约方实际损失、市场波动等因素综合调整。本案中案涉合同签订后仅9天就解除，买方未支付任何款项，实际损失有限，因此二审法院将一审判决的20万元违约金调整为5万元，符合公平原则。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第四百六十九条：当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。
- 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
- 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款：约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
最新案例
2024年12月，刘某、陈某作为卖方与张某、庄某作为买方在中介撮合下磋商房屋买卖事宜，经多轮协商双方口头约定房屋加车位总价233万元，因签约当日不动产查册系统故障，当日仅签订了总价233万元的房屋书面买卖合同，约定后续补签车位补充协议。后因庄某不符合贷款条件，各方签订变更买受人协议，将买受人变更为张某。 后续中介要求卖方签订车位补充协议时，卖方反悔称233万仅为房屋价款不含车位，拒绝履行约定，买方因此暂停支付定金。双方协商未果诉至法院，一审法院认定卖方违约，判决支付违约金20万及律师费1.4万，二审法院结合合同履行程度极低、买方损失有限等因素，改判违约金为5万元，维持律师费承担的判项。
案例检索信息
- 案号：(2025)粤01民终22734号
- 案由：房屋买卖合同纠纷
- 审理法院：广东省广州市中级人民法院
- 裁判日期：2026-01-09
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒： 1. 二手房交易过程中，对于车位附赠、家电留存、户口迁移、税费承担等核心约定，一定要全部明确写入书面买卖合同，不要仅作口头约定，避免后续产生纠纷时举证困难。 2. 若交易过程中确有口头约定的，要注意留存好沟通录音、现场视频、中介证言、微信/短信聊天记录等证据，证明口头约定的真实性。 3. 守约方主张违约金时，要注意留存好自身实际损失的相关证据，否则违约金可能会被法院大幅调低。 4. 房屋买受人如果发现卖方有明确违约、不履行合同的迹象，可以依法行使不安抗辩权暂停履行付款义务，不需要承担违约责任。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。