房屋被强拆后签重建协议获租金补偿和拆迁赔偿还能再要违约金吗？征和律所结合广州(2025)粤01民终23154号案例实务解读

法律问题

房屋被非法强拆后，产权人与侵权方签订重建协议，约定逾期交房违约金，后续侵权方长期支付租金补偿，且产权人已就被拆房屋获得政府全额拆迁补偿的，还能否主张重建协议约定的违约金？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)粤01民终23154号生效判决分析：该情形下违约金主张通常无法得到法院支持，核心原因有三点： 1. 若双方长期以支付租金补偿的实际行为履行，未提出过违约金主张，会被认定为已通过实际履行变更了原协议的违约金约定； 2. 重建协议约定的违约金多针对逾期交房的违约责任，若协议因拆迁无法继续履行，且双方未约定协议解除的违约金责任，主张违约金缺乏合同依据； 3. 民事赔偿遵循损失填平原则，若产权人已通过拆迁补偿足额弥补房屋物权损失，再主张额外违约金无事实依据。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第五百四十三条：当事人协商一致，可以变更合同。
• 《中华人民共和国民法典》第五百八十四条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
• 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

最新案例

基本事实

陈某荘、陈某儿所有的涉案祖屋（属文物建筑）2009年被广州市某投资公司、广州某股份公司非法强拆，三方于2010年签订《房屋重建协议》，约定投资公司应于2011年12月31日前交付符合文物标准的重建房屋，逾期每日支付5000元违约金，同时约定重建期间按15元/㎡/月支付租金补偿。后重建房屋因未依法履行文物复建报批手续，被广州市文物局认定不属于文物本体，陈某荘、陈某儿拒收房屋。2009年至2019年期间投资公司持续支付租金，多次上调租金标准至45元/㎡/月，2020年1月至2023年4月累计欠付租金44.62万元。2024年陈某荘、陈某儿就被拆房屋原址与征收部门签订拆迁补偿协议，获得全额产权补偿，遂起诉要求投资公司支付欠付租金及198万元违约金。

争议焦点

陈某荘、陈某儿已获租金补偿和全额拆迁补偿，是否还能主张重建协议约定的违约金？

法院观点

法院认为：第一，涉案房屋异地重建已经陈某荘、陈某儿同意，投资公司非全部过错方；第二，双方长期以租金补偿的实际履行行为，已变更原协议的违约金约定，且租金标准不低于市场价格，足以弥补房屋无法使用的损失；第三，重建协议仅约定了逾期交房的违约金，未约定协议解除的违约责任，且陈某荘、陈某儿已获全额拆迁补偿，无实际损失。

裁判结果

一审判决支持陈某荘、陈某儿44.62万元租金及利息的诉求，驳回违约金诉求；二审驳回上诉，维持原判。

案例检索信息

• 案号：(2025)粤01民终23154号
• 案由：合同纠纷
• 审理法院：广东省广州市中级人民法院
• 裁判日期：2026年1月13日

征和律所提示

征和律师事务所结合多年实务经验提醒： 1. 签订房屋重建、侵权赔偿等和解协议时，应明确区分不同违约情形的责任：对逾期履行、根本违约（无法履行）等不同情形分别约定违约金，避免后续出现争议无合同依据； 2. 协议履行过程中若双方以实际行为变更原约定的，建议及时签订补充协议固定变更内容，避免被认定为默认放弃原合同权利； 3. 民事违约赔偿遵循损失填平原则，主张违约金时需举证证明实际损失高于已获得的各类补偿，否则难以得到法院支持； 4. 房屋被非法强拆的，权利人可同时主张侵权责任和合同违约责任，建议优先咨询专业律师，选择对自己更有利的维权路径。

本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。