租赁房屋甲醛超标承租人能否解除全部合同并要求退租金？征和律所结合广州(2025)粤01民终23173号案例实务解读
法律问题
租赁的办公房屋甲醛超标危及健康，承租人能不能同时解除配套承租的其他房屋租赁合同？已经支付的租金、管理费能不能要求全额退还？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)粤01民终23173号生效判决解答：首先，租赁物甲醛超标危及承租人安全或健康的，承租人有权单方解除对应房屋的租赁合同，出租人需承担违约责任，退还租赁保证金等费用。其次，如果承租人同时承租多套独立房屋、分别签订租赁合同，且仅其中一套存在质量问题，其余房屋无安全隐患、可正常使用的，承租人主张全部租赁合同均因出租人违约解除的，需举证证明多套房屋属于不可分割的同一交易整体，否则法院不予支持。最后，承租人已实际使用房屋的，即便房屋存在质量瑕疵，也需要支付实际使用期间的合理租金、水电费，要求退还已付全部使用费用的诉求通常难以得到法院支持。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第七百三十一条：租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十六条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
- 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十一条：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。
真实案例
赵某2024年向林某承租广州市海珠区两处房屋，分别签订两份独立租赁合同：203房用作办公、三楼六人间用作仓库，租金、保证金分别计算、分别支付。赵某搬入203房后，本人及员工陆续出现呼吸道不适、脱发等症状，自行委托检测显示203房甲醛超标2倍，随后两次共同检测结果均显示甲醛超标。赵某于2024年9月14日发函要求解除两份租赁合同，林某次日封锁场地扣押赵某物品，双方产生争议诉至法院。
法院审理认为：203房甲醛超标危及承租人健康，对应租赁合同因林某违约解除；三楼六人间无质量问题，两份合同为独立租赁关系，不构成同一交易整体，不属于出租人违约解除范畴。赵某已实际使用案涉房屋，需支付2024年8月1日至9月14日期间的租金、管理费、水电费合计18832.14元，林某需退还赵某全部保证金、水电周转金合计34670元，并承担甲醛检测费660元。赵某不服一审判决提起上诉，二审法院驳回上诉、维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)粤01民终23173号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：广东省广州市中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月14日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 承租房屋尤其是新装修办公用房时，建议在合同中明确约定房屋空气质量标准，入住前双方共同委托有CMA资质的机构进行甲醛检测，留存检测报告作为证据，避免后续产生争议举证困难。
- 若同时承租多套房屋作为配套使用（如办公+仓库），建议在租赁合同中明确约定多套房屋为整体租赁、互为履行前提，单套房屋不符合使用条件的，承租人有权解除全部租赁合同，避免后续维权受限。
- 发现租赁房屋甲醛超标后，第一时间向出租人发函沟通，留存沟通记录、检测报告、就医记录等证据，不要直接停付全部租金，可书面告知出租人因房屋质量问题暂停支付租金，避免被认定为违约。
- 出租人收回房屋时需妥善保管承租人遗留财物，否则可能承担毁损灭失的赔偿责任；承租人交接财物时需当场清点，如有缺失、毁损需当场签字确认，及时提出明确的赔偿诉求，未明确提出的诉求法院不予审理。
- 起诉时需列明全部诉讼请求，一审未提出的诉求二审不予处理，避免遗漏诉求导致维权成本增加。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。