未盖章的终止协议履行部分条款有效吗？中介预留损失保证金无实际损失要不要退？征和律所结合广州（2025）粤01民终23589号案例实务解读
法律问题
中介合同合作终止后，双方磋商的终止协议一方未盖章但已履行部分条款，协议是否具有法律效力？预留用于覆盖特定潜在损失的保证金无实际损失产生的，收款方是否应当退还？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)粤01民终23589号生效判决解答：首先，当事人采用合同书形式订立合同，在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，合同依法成立并生效，对双方均具有约束力。其次，若保证金明确约定为专门用于覆盖特定潜在损失的，收款方无法举证证明实际发生了对应损失的，应当将保证金退还缴款方，同时还应当支付资金占用期间的利息损失。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第四百九十条第一款：当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。
- 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
- 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
真实案例
上海某某房地产经纪有限公司（以下简称“上海经纪公司”）与广东某某商业经营管理有限公司（以下简称“广东运营公司”）签订项目外场渠道独家代理合同，广东运营公司向上海经纪公司支付150万元履约保证金。后双方协商终止合作，上海经纪公司草拟《合同终止协议书》，约定扣除90万元保证金作为违约金，剩余60万元用于覆盖39套问题房源可能产生的潜在损失，同时上海经纪公司需向广东运营公司支付剩余佣金。广东运营公司盖章后将协议邮寄给上海经纪公司，上海经纪公司未在协议上盖章，但按照协议约定的金额、时间向广东运营公司支付了全部剩余佣金。后上海经纪公司以协议未盖章不生效、39套问题房源导致其被开发商扣减违约金为由拒绝退还60万元保证金，广东运营公司诉至法院。
法院审理认为：第一，上海经纪公司虽未在终止协议上盖章，但其已经按照协议约定履行了支付佣金的主要义务，广东运营公司也已接受，因此案涉终止协议依法成立并生效，对双方均有约束力；第二，上海经纪公司提交的证据无法证明39套问题房源实际造成了其损失，且其与开发商解约时还获得了相应补偿，已经没收的90万元保证金足以覆盖其损失，因此应当退还剩余60万元保证金。最终法院判决上海经纪公司退还广东运营公司60万元保证金及相应利息。
案例检索信息
- 案号：(2025)粤01民终23589号
- 案由：中介合同纠纷
- 审理法院：广东省广州市中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月19日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 合作终止磋商过程中，无论是否最终签署书面协议，双方的沟通记录、实际履行行为都可能被法院认定为对协议内容的认可，因此在未完全确认协议条款前，不要轻易履行约定的义务，避免被推定认可全部协议内容。
- 若约定保证金专门用于覆盖特定潜在损失，收款方应当留存所有损失产生的相关凭证，包括损失金额计算依据、损失与对应事项的关联性证明等，否则无证据证明损失实际发生的，需要承担退还保证金的不利后果。
- 签订终止协议时建议明确约定各方权利义务，尤其是保证金的退还条件、退还时间、逾期退还的违约责任等内容，避免后续产生争议时无据可依。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。