商品房预售合同约定退房按年息8%付利息开发商能要求调低吗？征和律所结合广州(2025)粤01民终23597号案例实务解读
法律问题
商品房预售过程中，双方签订的员工预订意向书约定购房者退房时开发商按年利率8%支付利息，开发商能否以该约定属于违约金过高为由要求法院调低？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)粤01民终23597号生效判决解答：案涉年利率8%的约定不属于违约金条款，是双方针对退房情形下资金占用成本的预先安排，兼具员工福利和融资回报属性，只要是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且年利率8%未超过法定民间借贷利率保护上限，开发商无权要求调低该利息标准。同时如果开发商未按约定时限退还房款，还需要额外承担逾期退款期间的资金占用利息。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
- 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
- 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条：出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。
真实案例
2021年周某与广州悦某房地产开发有限公司签订《员工预订意向书》《楼宇认购书》，约定周某认购开发商开发的商品房，若周某放弃购买提交退房申请的，开发商需按年利率8%支付利息，计息周期从周某交齐10%房款之日起至提交退款申请之日止。周某累计向开发商支付购房款1490929元，2024年8月28日周某正式提交退房申请，开发商拖延拒不退款，周某遂向法院提起诉讼。
一审法院判决开发商退还全部购房款，按年利率8%支付2021年10月17日至2024年8月28日的利息223970.67元，2024年8月29日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期LPR支付逾期利息。开发商不服一审判决提起上诉，主张8%的利息标准过高，要求调低至LPR标准。二审法院审理认为案涉利息约定不属于违约金，是双方对退房时资金占用成本的预先安排，未超过法定利率上限，开发商的主张缺乏事实和法律依据，最终判决驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)粤01民终23597号
- 案由：商品房预售合同纠纷
- 审理法院：广东省广州市中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月22日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 购房者签订购房意向书、认购书等协议时，要仔细查看退款条件、利息计算等相关条款，妥善留存全部付款凭证、与开发商的沟通记录，符合退房条件时要及时提交书面退房申请并留存送达证据，避免因证据不足导致权益受损。
- 开发商在制定员工购房、融资类购房意向条款时，要充分评估自身履约成本，协议签订后不得随意违背合同约定拒绝履行义务，否则除了要承担约定的利息外，还需要承担逾期退款的资金占用损失、诉讼费、保全费等额外费用。
- 只要双方约定的利息标准未超过合同成立时一年期LPR的4倍，一般都会被法院认定为有效，违约方以利息过高为由要求调低的，很难获得法院支持。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。