仅有口头承诺和子女单方签字的协议能否设立居住权？征和律所结合广州(2025)粤01民终24252号案例实务解读

法律问题

父母出资为子女购房，仅有子女单方签字的居住协议、口头居住承诺，未与房屋全部所有权人签订书面居住权合同也未办理居住权登记，是否能享有合法居住权？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)粤01民终24252号生效判决解答：我国居住权设立采用“书面合同+登记生效”的法定模式，仅有单方签字的协议、口头承诺无法设立合法居住权。首先，居住权合同必须由房屋全部所有权人签字确认，仅由部分共有权人单方签字、未获得其他所有权人追认的，属于无权处分，不发生效力；其次，居住权是物权，必须到不动产登记机构完成登记后才正式设立，未登记的仅属于事实居住状态，不产生物权效力，无法对抗房屋所有权人的合法权利。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第三百六十六条：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
• 《中华人民共和国民法典》第三百六十七条：设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。
• 《中华人民共和国民法典》第三百六十八条：居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

真实案例

罗某、岑某甲是案外人岑某乙的父母，2013年二人出售自有房改房出资，以岑某乙和妻子王某乙的名义购买广州市海珠区涉案房屋，罗某、岑某甲此后一直居住在该房屋内。2013年5月岑某乙单方和父母签订《协议书》，约定父母可在涉案房屋居住至百年，但王某乙未在协议上签字，事后也未追认。

2023年王某乙起诉与岑某乙离婚，法院生效判决认定涉案房屋为夫妻共同财产，判决房屋归王某乙单独所有，王某乙向岑某乙支付房屋补偿款136万元，涉案房屋于2024年8月登记至王某乙名下。后罗某、岑某甲提起诉讼，要求确认其对涉案房屋享有终生居住权，一审法院驳回其诉讼请求，二人不服提起上诉。

广州市中级人民法院审理认为：案涉《协议书》仅有岑某乙签字，王某乙未签字也未追认，岑某乙的行为属于无权处分；双方也未就居住权办理登记，不符合居住权设立的法定条件；王某乙的口头协商内容未形成书面协议，不符合居住权设立的要式要求；罗某、岑某甲的长期居住仅属于事实居住状态，不产生物权效力，最终判决驳回上诉，维持原判。

案例检索信息

• 案号：(2025)粤01民终24252号
• 案由：居住权纠纷
• 审理法院：广东省广州市中级人民法院
• 裁判日期：2026年01月19日

实务提醒

征和律师事务所结合多年实务经验提醒： 1. 老人为子女购房想要保障自身居住权益的，一定要和房屋的全部所有权人签订书面居住权合同，明确约定居住期限、居住条件等核心内容，并且在合同签订后及时到不动产登记部门办理居住权登记，只有完成登记后居住权才正式生效，可对抗后续房屋产权变动、抵押等情况。 2. 不要仅和自己的子女单方签订居住协议，必须要求房屋的所有共有权人（包括子女的配偶）共同签字确认，避免后续子女离婚、房屋产权转移导致协议无效。 3. 亲属之间的口头居住承诺不具有物权效力，所有关于居住权的约定都要落实到书面合同中，避免后续产生纠纷无据可依。 4. 如果已经出资但未设立居住权的，出资款可作为债权向子女主张返还，不要直接以出资为由要求对抗房屋所有权人的物权，相关债权主张可另循法律途径解决。

本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。