出租方丧失对上一手出租权承租人能否拒付租金？征和律所结合广州(2025)粤01民终24503号案例实务解读
法律问题
房屋租赁合同履行过程中，出租人因欠付上一手房东租金导致自身租赁权被解除的，承租人能否以此为由拒付全部租金？若双方均存在违约过错，保证金、律师费、装修损失等违约责任应当如何划分？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)粤01民终24503号生效判决解答：
- 只要承租人实际正常使用了租赁物，就不能以出租人存在出租权瑕疵为由完全拒付租金，租金应当支付至出租人实际向产权人交还场地之日止，租金标准按双方协商一致的金额认定；
- 若出租人确实因自身欠付上一手租金导致出租权丧失，对合同解除存在过错的，不能全额没收承租人缴纳的租赁保证金，应当结合双方过错程度调整没收比例；
- 纠纷因双方混合过错引发的，各方的律师费损失由各自自行承担；
- 装修残值损失按照双方过错比例分担，承租人应当对装修投入的真实性承担举证责任。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
- 《中华人民共和国民法典》第五百九十二条：当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。
- 《中华人民共和国民法典》第七百零八条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。
- 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
真实案例
基本事实
2023年8月，卢某与某某物业公司签订《物业租赁合同》，承租广州市番禺区某会所首层物业用于经营体育舞蹈俱乐部，租赁期限至2028年1月，月租金25000元，租赁保证金50000元，违约方需承担守约方律师费。合同履行过程中，双方协商一致自2024年5月起租金调整为18000元/月。
2024年6月起，卢某陆续收到产权人某某房地产公司、上一手承租人某某物业管理公司的告知函，称因某某物业公司欠付租金，产权人与上一手的租赁合同已于2024年2月解除，某某物业公司已无出租授权，无权收取租金。卢某因此自2024年9月起停止支付租金，某某物业公司遂起诉要求解除合同、支付欠付租金、没收保证金、承担律师费等，卢某反诉要求退还保证金、赔偿装修损失。
法院观点
一审法院认为卢某实际使用场地却拖欠租金构成违约，判决解除合同、卢某支付欠付租金、管理费、律师费，保证金全额不予退还，驳回卢某反诉请求。
二审法院认为：一方面卢某长期欠付租金存在违约，另一方面某某物业公司因欠付上一手租金导致出租权丧失，对合同解除也存在过错，一审判决全额没收保证金、要求卢某承担全部律师费明显不公。结合双方过错程度，酌情调整保证金仅没收20000元，剩余30000元退还，律师费由各方自行承担，同时判令某某物业公司按过错比例赔偿卢某装修损失30000元。
裁判结果
二审改判：1. 确认案涉《物业租赁合同》解除；2. 卢某、某某体育舞蹈俱乐部向某某物业公司支付2024年9月至2025年8月27日租金183677元、管理费4640元；3. 卢某缴纳的租赁保证金20000元归某某物业公司所有，剩余30000元退还；4. 某某物业公司向卢某赔偿装修损失30000元；5. 驳回双方其余诉讼请求。
案例检索信息
- 案号：(2025)粤01民终24503号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：广东省广州市中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月22日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 承租人如果收到产权人或上一手权利人发送的出租权异议告知函，不要直接停止支付全部租金，应当第一时间向出租人发书面函件核实情况，留存沟通证据，若确需暂缓支付的，可将租金提存或与出租人协商临时支付方案，避免被认定为恶意违约；
- 转租或者接受托管出租的出租人，应当按时履行对上一手的租金支付义务，确保出租权合法有效，否则不仅要对上一手承担违约责任，还要对承租人承担相应的违约赔偿责任；
- 签订租赁合同时，建议明确约定租赁物的权属情况、出租人权利瑕疵担保责任，若承租用于经营需要办理特殊证照的，应当明确约定出租人需要提供的配合义务及违约责任，避免后续产生纠纷无据可依。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。