开发商通知收楼截止日晚于合同约定交付日是否构成逾期交房？征和律所结合广州(2025)粤01民终25324号案例实务解读

法律问题

开发商通知业主收楼的时段包含合同约定交付日，但收楼截止日晚于合同约定交付日，业主未按通知时间收楼的，开发商是否构成逾期交房？业主能否以房屋存在非主体结构质量问题为由拒绝收楼？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)粤01民终25324号生效判决分析：商品房预售合同合法有效的前提下，若房屋在合同约定交付日前已满足竣工验收备案、永久供水/供气/供电/通邮等法定及约定交付条件，开发商发出的入伙通知书通知的收楼时段截止日晚于合同约定交付日的，超出部分的时长开发商需承担逾期交房违约责任；业主主张的非地基基础、主体结构质量问题或严重影响正常居住的质量问题之外的普通质量瑕疵，不构成业主拒绝收楼的合法理由，业主未在通知收楼期限内收楼的，视为收楼截止日已完成交付。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
• 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
• 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）第十条：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

最新案例

基本事实：广州某有限公司作为案涉商品房出卖人，与袁某甲、汤某签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定2019年10月30日交付房屋，案涉房屋2018年12月19日已取得竣工验收备案，2018年10月前已满足永久四通条件。2019年10月22日开发商发通知要求业主于10月29日到11月3日期间收楼，袁某甲、汤某未在该时段收楼，后以房屋存在漏水、发霉等质量问题为由拒收，起诉要求开发商支付逾期交房违约金7万余元、承担物业费等。

争议焦点：开发商是否构成逾期交房，业主拒收理由是否成立。

法院观点：案涉房屋交付前已满足法定及合同约定交付条件，业主所称质量问题不属于主体结构或严重影响居住的质量问题，不能作为拒收理由；但通知收楼截止日11月3日晚于合同约定10月30日，故3天逾期需承担违约金。

裁判结果：判决广州某有限公司向袁某甲、汤某支付逾期交房违约金1134.68元，深圳市某有限公司广州某某分公司向袁某甲、汤某交付案涉房屋钥匙，驳回其他诉讼请求，二审维持原判。

案例检索信息

• 案号：(2025)粤01民终25324号
• 案由：商品房预售合同纠纷
• 审理法院：广东省广州市中级人民法院
• 裁判日期：2026年1月19日

征和律所提示

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：

1. 购房者遇到开发商通知收楼时，首先核实房屋是否取得竣工验收备案表、永久供水供电等法定交付条件，若不满足的可直接拒收；若仅存在普通质量瑕疵，建议先收楼再要求开发商履行保修义务，避免因不当拒收被认定为已交付的风险；
2. 开发商发出收楼通知时，收楼时段建议尽量不晚于合同约定的交付日期，避免产生不必要的逾期交房违约责任；
3. 若房屋确实存在严重影响居住的质量问题，购房者需留存好质量问题的照片、视频、沟通记录等证据，书面提出异议，避免无证据主张被驳回；
4. 本案中购房者主张的质量瑕疵虽不能作为拒收理由，但仍可在收楼后另行起诉要求开发商承担维修责任、赔偿维修期间的损失，并不影响购房者主张质量保修相关的合法权益。

本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。