商品房预约合同解除后资金占用利息从哪天算？征和律所结合广州(2025)粤01民终25744号案例实务解读

法律问题

商品房预约合同解除后，开发商应当返还的购房款、维修基金的资金占用利息起算时间应当如何认定？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)粤01民终25744号生效判决解答：预约合同解除后的资金占用利息起算时间，应当以双方就解除合同、退还款项达成一致合意的日期为准。即便开发商此前发出过解约函，但此后双方仍就继续履行合同协商沟通的，不能以该解约函出具日期作为利息起算点；开发商主张以内部审批完成日期作为起算点的，因内部审批流程属于其单方内部管理事项，不能对抗购房者的合法权利，同样不会被法院支持。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
• 《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

真实案例

2021年陈某与广州某房地产有限公司签订《商品房认购书》，约定陈某购买该公司开发的商品房一套，房屋总价1829683元。陈某先后支付定金、首付款及维修基金合计937611.55元，后因按揭贷款审批问题双方产生争议。2021年9月开发商向陈某发出《解约确认函》，但此后双方仍就按揭办理、重新签约事宜持续沟通，并未实际解除合同。直至2023年3月陈某明确提出退房，2023年4月25日双方签署《退房申请单》《付款申请表》，一致同意没收5万元定金，开发商退还剩余购房款879683元及维修基金7928.55元。

后开发商拖延退款，陈某诉至法院，双方就利息起算时间产生重大争议：陈某主张自2021年9月23日（解约函出具次日）起算利息，开发商主张自其内部审批完成的2024年7月30日起算利息。

法院审理认为：双方虽曾在2021年9月发过解约函，但后续仍就继续履行合同保持沟通，并未实际完成解约，直至2023年4月25日才就解除合同、退还款项达成一致合意，故利息应当自该日起算。最终法院驳回双方上诉，维持一审判决，判决开发商需向陈某返还887611.55元及自2023年4月25日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算的利息。

案例检索信息

• 案号：(2025)粤01民终25744号
• 案由：商品房预约合同纠纷
• 审理法院：广东省广州市中级人民法院
• 裁判日期：2026年1月23日

实务提醒

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：

1. 购房者遇到开发商逾期退款的情况时，首先要固定双方就退款达成一致的书面证据，包括退房申请单、沟通记录、退款承诺等，该日期是后续主张资金占用利息的核心依据；
2. 开发商的内部审批流程属于其内部管理事项，不得以此为由拖延退款，购房者无需等待其内部审批完成，有权在双方达成退款合意后随时主张退款及利息，协商不成可直接向法院起诉；
3. 若双方就解约事宜未达成书面一致，购房者应当及时通过发函、诉讼等方式主张权利，避免因怠于维权导致损失扩大；
4. 签订商品房认购书前，购房者应当提前核实自身贷款资质，明确贷款不成的责任划分，避免因贷款问题产生违约责任；若出现合同履行障碍，应当及时留存协商沟通的全部证据，避免后续产生争议时举证不能。

本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。