承租违建物业次承租人需要向出租人返还场地支付占用费吗？征和律所结合广州(2025)粤01民终26067号案例实务解读
法律问题
租赁未取得规划报建手续的违建物业，次承租人是否需要向出租人返还场地并支付占有使用费？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)粤01民终26067号生效判决解答：案涉物业未取得建设工程规划许可证，所有相关租赁合同均属无效，次承租人继续占用物业无合法依据，即便出租人并非物业所有权人，也有权依据城镇房屋租赁合同纠纷司法解释的规定，要求次承租人腾退场地并支付占有使用费；同时若次承租人因客观原因无法正常使用场地的，法院可酌情调低占有使用费标准。
法律依据
- 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
- 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
- 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
真实案例
基本事实
广州某有限公司从案外人处取得广州市白云区某物业的出租权后，将物业整体出租给萧某甲、萧某乙，萧某甲、萧某乙又将其中9550平方米场地转租给黎某，黎某作为股东的某（广州）商业发展有限公司后续将部分场地再次转租给案外人。经法院核实，案涉物业未取得任何建设工程规划许可，相关租赁合同均属无效。广州某有限公司因萧某甲、萧某乙长期欠付费用，起诉要求次承租人黎某、某（广州）商业发展有限公司返还场地并支付占有使用费。
法院观点
首先确认所有案涉租赁合同均属无效，次承租人黎某、某（广州）商业发展有限公司占用场地无合法依据，应当向广州某有限公司返还场地；同时考虑到黎某一方确实因各方纠纷、政府管控等原因无法正常使用场地，将原约定19.1万元/月的占有使用费酌情调低为7万元/月，某（广州）商业发展有限公司在其转租收益范围内承担共同责任。
裁判结果
二审法院驳回黎某、某（广州）商业发展有限公司的全部上诉请求，维持一审判决：黎某、某（广州）商业发展有限公司需腾空案涉场地交还广州某有限公司，黎某按70000元/月标准支付占有使用费至实际交还之日止，某（广州）商业发展有限公司在1500元/月范围内承担共同清偿责任。
案例检索信息
- 案号：(2025)粤01民终26067号
- 案由：物权保护纠纷
- 审理法院：广东省广州市中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月5日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 承租物业前务必核实物业的不动产权证书、建设工程规划许可证等合法手续，避免因租赁违建导致合同无效、无法正常经营的损失；
- 作为次承租人，若上手出租人与产权人/一手出租人发生纠纷，应当及时止损，若确实无法继续使用场地应及时与各方协商交还，避免产生不必要的占有使用费损失；
- 若遇到类似纠纷，可留存好场地无法正常使用的证据（如现场照片、沟通记录、政府部门通知等），可作为法院酌情调低占有使用费的依据。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。