承租人因房屋不适租搬离，出租人多年后要租金能获支持吗？征和律所结合广州(2025)粤01民终26068号案例实务解读
法律问题
承租人因租赁房屋存在供水故障等严重影响居住的瑕疵搬离，出租人时隔近10年才起诉主张欠付租金、房屋占用费及违约金，该诉求能否得到法院支持？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)粤01民终26068号生效判决分析：首先，出租人负有法定的租赁物适租义务，应当保证房屋符合约定的居住用途，若房屋存在严重影响基本居住功能的瑕疵，承租人有权依法解除租赁合同。其次，即便承租人存在未履行通知义务的瑕疵，出租人在长期未收到租金的情况下，也应当及时采取措施收回房屋防止损失扩大，怠于行使权利导致的扩大损失无权向承租人主张，同时租金债权适用三年诉讼时效，超过时效的主张将丧失胜诉权。本案中二审法院正是基于房屋确实存在不适租情形、出租人多年未采取合理措施收回房屋的事实，改判驳回了出租方全部诉讼请求。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第七百零八条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。
- 《中华人民共和国民法典》第五百九十一条第一款：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。
- 《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
最新案例
2011年广州市越秀区某某城市建设开发有限公司与张某甲签订《房屋租赁合同》，约定将涉案房屋出租给张某甲居住，租期至2013年8月31日，月租金197.5元，合同到期后双方未续签书面合同，形成不定期租赁关系。2016年7月起涉案房屋出现供水故障、管线杂乱等不适租情形，张某甲及同住家属胡某、张某搬离房屋，此后未再支付租金。
2025年某某城建公司向法院起诉，要求解除租赁关系、支付2016年7月起的租金、占用费及违约金等。一审法院判决双方租赁关系于2024年12月9日解除，胡某、张某支付租金及占用费共计14696.33元及相应违约金。胡某不服提起上诉，广州中院二审审理认为，涉案房屋无法供水不符合基本居住条件，张某甲有权解除合同，且某某城建公司在多年未收到租金的情况下未及时收回房屋，怠于行使权利造成的损失应当自行承担，最终改判撤销一审判决，驳回某某城建公司全部诉讼请求。
案例检索信息
- 案号：(2025)粤01民终26068号
- 案由：租赁合同纠纷
- 审理法院：广东省广州市中级人民法院
- 裁判日期：2026-01-12
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 对承租人来说：若租赁房屋出现影响正常使用的瑕疵，应当第一时间保留房屋瑕疵的证据（照片、视频、沟通记录、水电缴费记录等），并通过书面方式（快递、微信、邮件等）向出租人提出维修申请，若出租人拒不维修的，可自行维修保留费用凭证要求出租人承担，也可依法解除合同并明确通知出租人收房，避免后续被诉索要租金的风险。
- 对出租人来说：应当定期查验租赁房屋状态，若发现承租人未按时支付租金、长期空置房屋的，应当及时联系承租人了解情况，必要时在合理期限通知后行使合同解除权收回房屋，避免损失进一步扩大，同时要注意租金债权的三年诉讼时效，及时主张权利避免丧失胜诉权。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。