承租方提前退租搬离后出租人不配合交接的空置损失谁承担？征和律所结合广州(2025)粤01民终27130号案例实务解读
法律问题
房屋租赁合同履行过程中，承租方因自身原因提前退租并搬离房屋后，多次通知出租方办理交接，但出租方消极不配合导致房屋空置，该部分扩大的租金损失应当由谁承担？承租方违约的前提下，出租方没收保证金后还能否主张欠付租金？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)粤01民终27130号生效判决解答：首先，承租方无正当理由提前解除租赁合同、拖欠租金的，构成违约，应当承担相应的违约责任，符合合同约定的没收保证金条件的，出租方有权依约没收保证金，无需抵扣欠付租金。其次，承租方违约后，出租方负有法定的减损义务，收到承租方的交接通知后应当及时配合收房，未采取适当措施导致房屋空置损失扩大的，不得就扩大的损失部分向承租方主张赔偿，法院通常会酌定10-30天的合理交接期，仅支持该期限内的租金/占有使用费主张。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
- 《中华人民共和国民法典》第五百九十一条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。
- 《中华人民共和国民法典》第七百二十二条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
真实案例
2017年12月，孔某乙、高某、孔某甲三人将位于广州市天河区的涉案房屋出租给广州某有限公司，双方约定租期5年至2022年12月31日，月租金逐年递增，租金按月在每月15日前支付，逾期付租每日按当月租金1%支付违约金，承租方拖欠租金7天以上的，出租方有权解除合同、没收保证金。2021年12月，广州某公司因自身经营原因提前提出退租，2022年1月15日完成搬离后多次通过微信通知出租方办理房屋交接，但出租方未予积极回应，直到2022年3月16日才实际收回房屋。
后出租方起诉要求广州某公司支付2021年11月至2022年3月15日的租金共计79000元，并按一年期LPR四倍支付逾期违约金。广州某公司抗辩称双方已口头协商一致2021年12月31日解除合同，28000元保证金应当抵扣欠付租金。广州市中级人民法院二审审理认为：广州某公司提前退租、拖欠租金构成违约，出租方有权依约没收保证金；但广州某公司搬离后多次通知交接，出租方未及时履行减损义务，2022年1月26日之后的空置租金属于扩大损失，由出租方自行承担；合同约定的违约金标准过高，酌情调整为按LPR上浮50%计算，最终判决驳回双方全部上诉，维持一审原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)粤01民终27130号
- 案由：房屋租赁合同纠纷
- 审理法院：广东省广州市中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月12日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 对出租方而言：遇到承租方提前退租的，首先要核实对方违约情节，符合合同约定的没收保证金条件的可以依法主张，但一定要及时履行减损义务，收到承租方的交接通知后尽快安排收房，避免空置损失扩大无法得到法院支持；如果认为承租方违约造成的损失（如后续租金差价、重新招租的中介费等）超过保证金金额的，要留存好相关损失证据，可另行向承租方主张赔偿。
- 对承租方而言：确因特殊情况需要提前解约的，一定要和出租方签署书面的解除协议，明确租金结算方式、保证金处理规则、房屋交接时间等核心内容，不要仅以口头协商为由直接搬离，否则极易被认定为单方违约；搬离时要留存好已通知出租方交接、实际完成搬离的证据（如微信沟通记录、物业放行条、书面催告函等），避免后续被出租方主张高额空置租金。
- 房屋租赁合同约定的违约金标准如果过高，违约方有权请求法院予以调低，司法实践中法院通常会以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度等因素酌情调整，一般不会支持超过一年期LPR四倍的违约金主张。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。