按份共有的祖屋能不能请求拍卖分割？装修款要先扣吗？征和律所结合广州(2025)粤01民终28464号案例实务解读
法律问题
1. 按份共有的房屋被主张为“祖屋不得变卖”，共有人还能请求拍卖分割吗？
2. 共有份额确认前一方自行出资装修的费用，能否在分割拍卖款时优先扣除？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)粤01民终28464号生效判决解答：首先，按份共有人没有书面约定不得分割共有房产的，任一共有人有权随时请求分割，所谓“祖屋不得变卖”的口头遗愿不具有法律约束力，不能对抗共有人的法定分割请求权；房产为独立成套住宅无法实物分割的，法院可以判决通过拍卖、变卖方式分割价款。其次，装修行为发生在共有份额确认之前、未征得其他共有人同意，且装修方长期实际居住使用房屋已享有对应收益的，装修款不能在拍卖分割款中优先扣除。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第三百零三条：共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。
- 《中华人民共和国民法典》第三百零四条第一款：共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
- 《中华人民共和国民法典》第三百零一条：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。
真实案例
涉案房屋位于广州市海珠区，经生效判决确认邝某、方某、唐某各占1/3产权份额，属于按份共有。邝某向法院起诉要求对房屋进行变价分割，方某、唐某上诉主张：该房屋是祖屋，被继承人生前要求永久保留不得变卖；方某对房屋有居住需求，且2018-2019年期间已出资45万余元装修，要求分割款优先扣除装修款，同时主张当前房地产行情不佳，应给予1-2年自行放盘时间再分割。
广州市中级人民法院审理认为：涉案房屋为独立成套住宅，不具备实物分割及单独登记条件，按份共有人有权随时请求分割，所谓“祖屋不得变卖”的主张无法律依据；装修行为发生在共有份额确认之前，未征得邝某同意，且方某长期居住使用房屋已享有对应使用利益，装修款主张与本案不属于同一法律关系，不予支持；要求给予1-2年放盘期的主张无法律依据，可能损害其他共有人权益，不予采纳。最终判决驳回上诉，维持一审判决：双方于判决生效30日内互相协助拍卖涉案房屋，扣除拍卖成本后按各1/3份额分割价款。
案例检索信息
- 案号：(2025)粤01民终28464号
- 案由：共有物分割纠纷
- 审理法院：广东省广州市中级人民法院
- 裁判日期：2026年01月20日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 按份共有房产如果没有书面约定不得分割，任一共有人都有权随时提出分割请求，以“祖屋遗愿”“个人有居住需求”为由拒绝分割的，不会得到法院支持，居住需求可以通过分得拍卖款后另行购房解决。
- 共有房产需要进行装修、重大修缮等大额支出的，必须书面征得全体共有人同意，保留好共同决策的沟通记录、正规支出凭证，后续才能主张分摊费用，单方自行装修的成本很难要求其他共有人承担。
- 共有物分割协商不成时，法院会优先采用司法拍卖方式保障各方公平，主张自行放盘出售的需要全体共有人一致同意，仅部分共有人要求延期放盘的不会得到法院支持。
- 如果对共有房产的份额存在争议，应当先通过所有权确认诉讼明确各方份额后，再提起共有物分割之诉，避免诉请被驳回。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。