房屋买卖合同无权处分是否有效？合法占房要不要付占用费？征和律所结合广州（2025）粤01民终3788号案例实务解读

法律问题

无权处分人签订的房屋买卖合同是否有效？买方基于有效房屋买卖合同合法占有房屋期间，是否需要向卖方支付房屋占用费？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)粤01民终3788号生效判决解答：首先，无权处分不影响房屋买卖合同的效力，只要合同是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定、不违背公序良俗，合同即合法有效，出卖人以无权处分为由主张合同无效的，法院不予支持；其次，买方基于有效合同支付了全部购房款并合法占有房屋的，在合同解除前属于有权占有，无需向卖方支付房屋占用费；若卖方存在一房二卖违约行为导致合同解除的，还应当向买方退还购房款并全额赔偿房屋差价损失。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第五百九十七条第一款：因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。
• 《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
• 《中华人民共和国民法典》第五百八十四条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

真实案例

1998年李某与何某签订《买卖屋协议书》，约定何某将广州从化一套46.74平方米的房改房以22800元价格出售给李某，李某付清全款后入住房屋多年，何某一直未配合办理过户手续。2020年何某与其子梁某将涉案房屋以28万元价格另行出售给案外人并完成过户登记，李某购房目的无法实现遂起诉要求解除合同、退还购房款、赔偿房屋差价损失，何某反诉要求李某支付近20年的房屋占用费5万元。

一审法院判决案涉《买卖屋协议书》解除，何某退还李某购房款22800元、赔偿房屋差价损失402300元，但同时判决李某向何某支付房屋占用费47394.36元。二审法院审理后认为，李某基于有效合同支付购房款后合法占有房屋，无需支付占用费，最终改判撤销一审关于占用费的判项，驳回何某全部反诉请求。

案例检索信息

• 案号：(2025)粤01民终3788号
• 案由：房屋买卖合同纠纷
• 审理法院：广东省广州市中级人民法院
• 裁判日期：2026年1月16日

实务提醒

征和律师事务所结合多年实务经验提醒： 1. 购买二手房时务必核实房屋全部产权人信息，要求所有产权人共同签字确认买卖合同，必要时可要求产权人提供配偶同意出售声明，避免后续出现无权处分的争议； 2. 付清购房款收房后要及时督促卖方配合办理过户手续，如卖方拖延过户要尽早通过诉讼方式主张权利，避免卖方一房二卖造成不可逆的损失； 3. 若遇到卖方以无权处分为由主张合同无效、要求腾房或支付占用费的，买方可以留存购房合同、付款凭证、入住证明等证据，主张合同有效并要求卖方承担违约责任，已合法占有房屋的无需向卖方支付占用费。

本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。