带办学许可证的集体物业租赁合同无效终止后，动产、装修残值及员工补偿谁承担？征和律所结合佛山(2025)粤06民终13951号案例实务解读
法律问题
承租集体物业用于开办幼儿园，同时使用出租方持有的办学许可证，合同因物业无规划报建、违法出租办学许可证被认定无效后提前终止的，以下核心问题如何认定：
- 承租方已支付的保证金能否抵扣占有使用费，剩余部分是否需要支付利息？
- 幼儿园终止经营后产生的教职工经济补偿由哪一方承担？
- 移交的教学动产残值、已附合的装修残值应当如何分摊？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)粤06民终13951号生效判决分析：
- 虽然租赁物业无规划报建导致合同无效，但承租方实际占有使用物业开展经营的，仍应参照合同约定标准支付占有使用费；承租方已缴纳的保证金可以抵扣欠付的占有使用费，剩余部分出租方应予返还，利息从承租方主张返还之日（反诉提出之日）起算。
- 双方终止协议明确约定合同终止日之前的员工劳动关系及补偿由承租方承担，终止日之后的由出租方承担的，终止日之后因幼儿园停办产生的员工经济补偿，应当由接收经营的出租方自行承担。
- 承租方已将教学动产移交出租方用于继续经营的，出租方应按评估残值支付对价，考虑动产移交可免去承租方搬迁处置成本的，可适当折价；已形成附合的装修出租方实际接收利用的，应按评估残值支付对价，承租方自愿作出让步的，法院予以准许。
法律依据
- 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
- 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
- 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
- 《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
最新案例
基本事实
佛山市某村委会将未取得规划报建的集体物业出租给梁某甲用于经营村属幼儿园，双方签订《场地使用合同》，约定梁某甲同时使用村委会持有的幼儿园办学许可证，需缴纳400万保证金。后因当地政策要求村集体幼儿园需回收转制，双方于2023年12月签订终止协议，约定《场地使用合同》于2023年12月31日终止，2024年1月1日起幼儿园移交村委会经营，2023年12月31日之前的员工劳动关系及补偿由梁某甲承担，之后的由村委会承担。后双方因资料移交、保证金返还、资产补偿、员工补偿等产生纠纷诉至法院。
法院观点
广东省佛山市中级人民法院二审认为：
- 案涉合同因物业无规划报建、违法出租办学许可证无效，但梁某甲实际使用案涉物业至2023年12月31日，应参照合同约定支付2023年下半年占有使用费，抵扣后剩余保证金应予返还，并自梁某甲提出反诉之日起支付利息。
- 案涉教职工经济补偿均发生在2024年1月1日之后，按照双方终止协议约定，应当由接收经营的村委会自行承担。
- 案涉教学动产及装修均已由村委会实际接收并利用，应按评估残值支付对价，梁某甲自愿仅主张90%的，属于对自身权利的处分，法院予以准许。
裁判结果
二审改判佛山市某村委会向梁某甲支付动产残值630359.1元、装修残值781650.9元，返还剩余保证金2925048.28元及利息，驳回村委会要求梁某甲承担教职工经济补偿的全部诉讼请求。
案例检索信息
案号：(2025)粤06民终13951号
案由：合同纠纷
审理法院：广东省佛山市中级人民法院
裁判日期：2026年1月15日
律师提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 承租集体物业用于开办幼儿园、培训机构等需要特殊经营资质的业态的，首先要核实物业是否具备合法规划报建手续、能否办理消防验收，同时要明确办学许可证等资质的使用规则，避免因违法出租出借资质、物业无合法手续导致合同无效，产生大额损失。
- 双方协商提前终止合同的，一定要签订书面终止协议，明确约定资产移交、人员安置、费用结算、证照变更等核心事项的责任划分，尤其要明确交接时间节点对应的权利义务，避免后续产生纠纷时无据可依。
- 移交资产时要制作详细的资产清单，明确资产型号、数量、成新率，由双方签字确认，必要时可以对资产状况进行拍照录像存证；如需评估资产价值的，尽量共同委托具备资质的评估机构，避免单方委托的评估结论不被法院认可。
- 出租方收回带经营资质的特殊业态物业的，要及时办理资质变更、年审、续期等手续，避免因资质过期导致停业损失，该部分损失若因双方均有过错的，可能需要各自分担。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。