转介曾全民营销报备的客户促成交易能否主张佣金？征和律所结合佛山(2025)粤06民终14394号案例实务解读

法律问题

商品房委托代理销售关系中，中介转介此前曾通过全民营销报备过的客户及其直系亲属，最终促成交易的，是否有权主张转介佣金？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)粤06民终14394号生效判决解答：若双方合同明确约定不得转介全民营销报备过的客户及其直系亲属，该约定原则上对双方具有约束力；但如中介在转介前已向开发商或上游分销方核查转介有效性，且得到“属于有效转介”的明确反馈，中介基于该信赖投入成本促成交易，开发商也实际享有了房屋销售利益的，完全否定中介的佣金请求权有违公平原则，法院可酌定支持合理比例的佣金。同时上游分销方以开发商拒付佣金为由拒绝向下游中介付款的，需举证证明其已积极向开发商主张权利，怠于主张权利的，不得以未收到上游佣金作为拒付下游佣金的抗辩理由。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第六条 民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。
• 《中华人民共和国民法典》第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
• 《中华人民共和国民法典》第一百七十二条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。

真实案例

佛山市某甲房地产顾问有限公司（以下简称某甲公司）是案涉商品房项目的一级分销代理方，与佛山市南海区某乙房地产中介有限公司（以下简称某乙公司）约定：某乙公司不得转介项目全民营销报备过的客户及其直系亲属，否则属于无效转介，无权主张佣金。2021年某乙公司员工曾通过全民营销活动报备客户郑某，2024年某乙公司拟转介郑某配偶陈某购买案涉项目房屋前，专门向开发商工作人员核查客户是否属于可转介范围，得到“仅有本次带访记录、此前无到访、属于有效转介”的明确答复后，某乙公司投入人力促成陈某成功签订购房合同，房屋成交总价2495033元。后开发商以陈某属于全民营销报备客户的直系亲属、属于无效转介为由拒付佣金，某甲公司以此为由拒绝向某乙公司支付约定佣金63623.3元。一审法院结合案件事实，酌定某甲公司向某乙公司支付50%佣金即31811.67元，某甲公司不服提起上诉，佛山市中级人民法院二审认为一审判决符合公平原则，且某甲公司怠于向开发商主张权利的不利后果不应由某乙公司承担，最终判决驳回上诉，维持原判。

案例检索信息

• 案号：(2025)粤06民终14394号
• 案由：商品房委托代理销售合同纠纷
• 审理法院：广东省佛山市中级人民法院
• 裁判日期：2026-01-05

实务提醒

征和律师事务所结合多年实务经验提醒： 1. 房产中介在开展转介业务前，应当仔细阅读合作方提供的转介规则，特别是禁止转介情形、佣金结算条件等限制自身权利的条款，转介客户前务必通过书面、微信等可留存记录的方式核查客户是否属于可转介范围，相关沟通记录应当妥善保管，作为后续主张佣金的核心依据； 2. 商品房分销代理方作为上下游中介的连接方，若以上游开发商拒付佣金为由拒绝向下游中介支付佣金的，应当举证证明其已经通过发函、诉讼等合法方式积极向上游主张权利，怠于行使权利的，其抗辩无法得到法院支持； 3. 开发商制定的全民营销规则、分销转介规则属于格式条款，应当对禁止转介、佣金扣减、客户归属判定等限制中介权利的条款采取加粗、标红等合理方式进行提示说明，未履行提示说明义务的，相关条款可能被认定为不成为合同内容，无法对中介产生约束力。

本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。