非本村村民买宅基地房后家庭成员获同社区集体身份，原房主能要回吗？征和律所结合佛山(2025)粤06民终14901号案例实务解读

法律问题

非案涉宅基地所在集体经济组织成员签订的宅基地房屋转让合同（名为赠与实为买卖），后续受让方家庭成员取得同镇同社区集体经济组织成员身份的，原房屋权利人能否以合同无效为由要求返还宅基地？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)粤06民终14901号生效判决解答： 首先，案涉《房产赠与合同》结合双方陈述及付款事实，依法认定为名为赠与、实为买卖的宅基地房屋转让合同，签订时因受让人黎某乙并非案涉宅基地所在集体经济组织成员，合同确因违反土地管理法强制性规定属于无效状态。但后续受让方黎某乙的家庭成员中新增了同属案涉房屋所在南海区九某镇南某社区的集体经济组织成员（黎某甲的妻子、子女），且受让方家庭已实际占有使用案涉房屋近20年，原权利人丁某甲在此期间未提出过异议，从诚实信用原则、维护交易稳定及弘扬社会主义核心价值观角度出发，对丁某甲主张合同无效、返还宅基地的诉讼请求不予支持。此外，黎某甲未办理报建手续拆旧建新的行为是否属于违法建筑，属于行政部门管辖范围，人民法院民事诉讼不予处理。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第七条：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。
• 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二条：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。
• 《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

真实案例

丁某甲父亲丁某乙2004年与黎某甲父亲黎某乙签订《房产赠与合同》并办理公证，结合双方陈述及付款事实，该合同实为宅基地房屋买卖合同，黎某乙支付对价后一家持续在案涉房屋居住近20年。2023年黎某甲拆除案涉旧房新建房屋但未办理报建手续，丁某甲2024年通过继承将案涉宅基地使用权登记至自己名下，随后提起诉讼要求确认赠与合同无效、黎某甲返还宅基地、拆除违建并赔偿房屋灭失损失。

一审、二审法院审理认为：案涉合同名为赠与实为买卖，签订时虽因黎某乙非本集体成员无效，但后续黎某甲的妻子、子女均为案涉房屋所在南某社区集体经济组织成员，黎某乙家庭已实际居住近20年，丁某甲长期未提出异议，从诚实信用原则出发驳回丁某甲全部诉讼请求，未批先建的违建认定及处理问题由行政部门管辖，民事诉讼不予支持。

案例检索信息

• 案号：(2025)粤06民终14901号
• 案由：返还原物纠纷
• 审理法院：广东省佛山市中级人民法院
• 裁判日期：2026年01月22日

实务提醒

征和律师事务所结合多年实务经验提醒： 1. 宅基地房屋转让前，转让方应当严格核实受让方是否具有案涉宅基地所在集体经济组织成员资格，最好提前取得集体经济组织书面同意，避免后续产生合同效力纠纷；受让方也应当核实转让方的宅基地权属证明，确认自身符合受让资格后再签订合同。 2. 已经签订宅基地房屋转让合同但当时因身份问题合同无效的，受让方应当妥善保管支付对价、实际居住使用的相关证据，若后续家庭有成员取得案涉宅基地所在集体/社区成员身份的，可以主张合同效力补正，维护自身合法权益。 3. 农村房屋拆旧建新必须依法向集体经济组织及自然资源、住建部门申请办理报建审批手续，未批先建的房屋可能被认定为违法建筑面临强制拆除风险，相关违建认定及处理不属于人民法院民事诉讼受案范围，当事人应当向行政主管部门反映处理。 4. 诚实信用是民事活动的基本原则，宅基地房屋转让方在转让房屋多年后，因房屋增值、拆迁等利益驱动反悔主张合同无效要求返还房屋的，人民法院一般不予支持。

本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。