建设工程总包方未施工5年质保类项目时保修金应按2年返还吗？征和律所结合江门(2025)粤07民终4853号案例实务解读
法律问题
建设工程施工合同中，总包方未承包防水、外墙涂料等5年质保期的项目，保修金返还期限应当按照2年还是5年计算？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)粤07民终4853号生效判决解答：判定建设工程保修金返还期限，应当以合同明确约定的承包范围、工程量清单作为核心依据，若有明确条款证明防水、外墙涂料等5年质保期的工程属于甲方直接发包，未纳入总包施工范围的，总包方施工的其余项目保修期适用2年的约定，保修金应在2年质保期满后约定期限内返还，逾期支付的应当承担相应逾期利息。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
- 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第十七条：有下列情形之一，承包人请求发包人返还工程质量保证金的，人民法院应予支持：（一）当事人约定的工程质量保证金返还期限届满；（二）当事人未约定工程质量保证金返还期限的，自建设工程通过竣工验收之日起满二年。
真实案例
2020年江门市某甲置业有限公司与中国建筑第四工程局有限公司签订《江门某花园总承包工程施工合同》，明确约定防水、外墙涂料等工程为甲方直接发包项目，总包方施工的装修、管线安装等项目保修期为2年，防水、外墙涂料等5年质保项目不属总包施工范围。案涉工程于2021年11月24日完成竣工备案，2023年9月双方完成结算，确认保修金金额为5761706.69元。后某甲公司主张总包范围包含防水、外墙涂料工程，应按5年质保期计算，保修金返还条件未成就，拒绝支付保修金，某乙公司诉至法院。
法院观点：结合合同约定的甲方直接发包范围、工程量清单记载内容，足以认定防水、外墙涂料工程不属于总包施工范围，总包方施工项目保修期为2年，至2023年11月24日保修期已届满，某甲公司应按约定返还保修金。
裁判结果：二审驳回某甲公司上诉，维持原判，某甲公司需向某乙公司支付保修金5761706.69元及对应逾期利息。
案例检索信息
- 案号：(2025)粤07民终4853号
- 案由：建设工程施工合同纠纷
- 审理法院：广东省江门市中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月23日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 签订建设工程施工合同时，应当在承包范围条款、甲方直接发包清单、工程量清单中明确划分施工边界，避免后续就质保期、工程款结算产生争议；
- 总包方在主张返还保修金时，应当优先提交合同约定、工程量清单、竣工验收记录等证据，证明自身施工范围对应的质保期限已经届满；
- 发包人若主张扣除质保期内维修费用，应当就维修事项属于总包施工范围、维修实际产生费用等承担举证责任，未在本诉中提出反诉的可另行主张权利。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。