登记在案外人名下的房屋能否因债务人的使用权益被强制执行？征和律所结合梅州(2025)粤14民终1930号案例实务解读

法律问题

不动产登记权利人与实际权益人不一致时，债务人基于合作建房协议享有的房屋使用类财产权益，能否作为执行标的被法院强制执行？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)粤14民终1930号生效判决分析：不动产物权登记的公示公信效力并非判断执行标的权益归属的唯一依据，若有充分证据证明债务人对登记在他人名下的不动产享有合法的占有、使用、收益等具有财产价值的权益，即使该不动产无法办理所有权转移登记，该部分财产权益仍可作为债务人的责任财产被法院强制执行。本案中，梁某基于合法有效的合作建房协议、离婚财产分割约定，长期实际占有使用案涉房屋，对案涉房屋享有明确的财产性权益，属于可执行的财产范围，登记权利人宋某、叶某以其系登记所有权人为由主张排除执行不能获得法院支持。

法律依据

• 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零九条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
• 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。

最新案例

宋某、叶某系夫妻，是深圳宝安区某私宅的登记所有权人。2007年叶某与梁某签订《合作建房协议书》，约定梁某出资建房，分得案涉401、403、404房，后梁某长期占有使用上述房屋。2017年梁某与赖某离婚，离婚协议明确上述房屋归梁某所有。后因梁某、赖某欠张某借款未还被起诉，判决生效后张某申请强制执行案涉房屋，宋某、叶某作为登记权利人提起案外人执行异议之诉，要求排除执行、确认房屋归其所有。一审法院驳回其诉讼请求，二审梅州中院审理认为，梁某基于合作建房协议及离婚协议对案涉房屋享有合法财产性权益，属于可执行的责任财产，宋某、叶某的主张无事实和法律依据，最终判决驳回上诉，维持原判。

案例检索信息

• 案号：(2025)粤14民终1930号
• 案由：案外人执行异议之诉
• 审理法院：广东省梅州市中级人民法院
• 裁判日期：2026年1月21日

征和律所提示

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：第一，合作建房类交易中，当事人应当明确约定房屋权益归属、登记配合义务等条款，妥善留存协议、出资凭证、占有使用证据，避免后续权属争议。第二，若不动产登记权利人与实际权益人不一致，登记权利人不得以登记为由对抗实际权益人的合法债权人对该财产权益的执行申请。第三，法院执行非市场化商品房时，通常处置的是房屋的使用权益而非所有权，不会违反小产权房不得登记确权的相关政策规定。遇到类似执行异议纠纷时，建议当事人第一时间委托专业律师梳理证据，明确权益性质，避免因举证不足丧失救济机会。

本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。