房屋抵债合同不是产权证，能挡住法院查封吗？征和律所结合清远(2025)粤18民终3690号案例实务解读
法律问题
房屋还登记在被执行人名下，但案外人拿着多年前签订的《房屋抵债合同》，主张自己已经通过“以房抵债”取得房屋权益，法院还能继续查封、执行这套房吗？
这是案外人执行异议之诉中非常典型、也最容易产生争议的问题。很多当事人以为“我有合同、我付过钱、我实际占有”，就一定能挡住执行。但从广东省清远市中级人民法院作出的(2025)粤18民终3690号判决看，法院更关注一个前提：案外人所依据的合同，是否属于能够约束房屋权利人、且在查封前合法有效的书面买卖合同。
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)粤18民终3690号生效判决分析：案外人想凭“房屋抵债合同”排除法院执行，不能只证明自己与某个人签过合同，还要证明该签约人对房屋有处分权，或者有权代表真正的房屋权利人签约；否则，即使合同签订时间早于查封，也可能不符合“查封前已签订合法有效的书面买卖合同”这一核心条件。
本案中，朱某甲主张其权利来源于2014年6月20日与姚某签订的《房屋抵债合同》，并认为该合同实质上是与某某公司之间的房屋买卖合同。但二审法院认为，该合同的签订双方是姚某与朱某甲个人，合同抬头及落款并没有体现某某公司的意思表示；而且根据工商登记信息，姚某在合同签订前已不再是该公司的股东，也不担任公司职务。朱某甲又不能证明姚某获得公司明确授权或事后追认，也不能证明自己在签约时对姚某权限进行了合理审查并构成善意。
因此，法院没有把这份《房屋抵债合同》认定为足以约束某某公司的有效房屋买卖合同。合同基础站不住，朱某甲自然难以依据该合同排除对登记在朱某乙名下房屋的执行。
法律依据
1. 《中华人民共和国民法典》第二百零九条
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
2. 《中华人民共和国民法典》第一百七十一条第一款
行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。
3. 《中华人民共和国民法典》第一百七十二条
行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。
4. 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条
金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
5. 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款
案外人在执行异议之诉中同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
最新案例
基本事实：在广东省清远市清城区人民法院相关执行案件中，法院查封了登记在朱某乙名下的不动产。案外人朱某甲提出执行异议之诉，主张其通过《房屋抵债合同》取得案涉房屋权益，请求不得将该房屋作为朱某乙的财产强制执行，并要求确认包括案涉执行房屋在内的多套房屋归其所有、办理过户登记。
争议焦点：朱某甲能否依据其与姚某签订的《房屋抵债合同》，主张对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
法院观点：二审法院认为，《房屋抵债合同》的签订主体是姚某与朱某甲个人，合同本身没有体现某某公司的意思表示。朱某甲虽主张有关收据上加盖了某某公司公章，但收据涉及债权债务关系，不能当然证明《房屋抵债合同》对某某公司发生效力。结合工商登记情况，姚某在合同签订前已不再是某某公司股东，也不担任公司职务，朱某甲未能证明姚某获得公司授权或事后追认，也未能证明自己构成善意相对人。因此，《房屋抵债合同》不能作为朱某甲主张房屋权属的有效依据。
裁判结果：广东省清远市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。朱某甲关于排除执行、确认房屋权属及办理过户登记的诉讼请求未获支持。
案例检索信息
- 案号：(2025)粤18民终3690号
- 案由：案外人执行异议之诉
- 审理法院：广东省清远市中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月23日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：以房抵债、借款抵房、内部转让房产等安排，在诉讼和执行阶段风险极高。当事人如果想在将来对抗第三人、对抗法院执行，不能只停留在“签了合同”层面，应重点关注以下几个实务问题：
- 第一，先核验签约人身份和权限。如果对方声称代表公司处置房屋，应当核查营业执照、法定代表人身份、股东会或董事会决议、授权委托书、公司盖章流程等。仅凭“曾经是股东”“曾经是负责人”签字，风险很大。
- 第二，房屋抵债协议要写清标的唯一性。房屋坐落、权属证号、面积、楼层、对应债权金额、抵债价格、交付时间、过户义务都应明确，避免出现“合同写的房屋与被执行房屋是否为同一标的”无法证明的问题。
- 第三，能过户尽快过户，不能过户要固定原因。执行异议案件中，长期未办理过户往往会被审查是否存在怠于行使权利。若确因征收、规划、历史遗留、登记障碍等原因不能过户，应及时保留政府文件、沟通记录、催告函、诉讼材料等证据。
- 第四，实际占有和付款证据仍然重要，但不能替代有效合同。《执行异议和复议规定》第二十八条的四项条件通常需要整体审查，尤其第一项“合法有效的书面买卖合同”是基础。合同效力存在问题，后续占有、付款、未过户原因再充分，也可能难以排除执行。
- 第五，执行异议之诉中合并确权有边界。本案还涉及其他未被查封房屋的确权请求。法院认为，未纳入本案执行程序的其他房屋，与“执行标的能否排除执行”的核心争议并非同一范围，不宜在执行异议之诉中一并处理。当事人可考虑另案提起确权、合同履行或过户登记之诉。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。