名为房屋买卖实为赠与的合同是否有效？征和律所结合桂林(2025)桂03民终3835号案例实务解读
法律问题
名为房屋买卖实为赠与的合同是否属于无效合同？当事人主张对方未实际支付购房款要求确认合同无效需要满足什么举证标准？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)桂03民终3835号生效判决分析：通谋虚伪表示导致合同无效需要同时满足两个核心条件：一是双方均无履行案涉合同的真实意思表示，二是双方存在通谋的合意。本案中易某甲主张案涉《房屋买卖合同》无效的核心依据是双方为掩盖赠与目的签订虚假买卖合同、购房款实际通过循环走账形成、其收到款项后均取现返还给张某甲，但法院认为其提交的银行流水仅能证明自身取现行为，无法证明取现款项实际交付给张某甲，也无证据证明双方存在通谋虚伪的合意，且已有多份生效判决认定张某甲支付了合理对价、房屋买卖真实有效，因此其诉请未被支持。当事人主张合同无效必须就通谋虚伪、未实际付款等事实提交完整证据链，举证需达到高度可能性标准，仅靠孤立的取现记录无法达到证明目的。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第一百四十三条：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
- 《中华人民共和国民法典》第一百四十六条：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
- 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
最新案例
基本事实
易某甲与张某甲存在婚外情关系，2020年12月双方签订《房屋买卖合同》，约定易某甲将名下位于桂林临桂区的房屋以39万元价格出售给张某甲，后张某甲先后向易某甲转账29万、23万元，双方完成房屋过户登记，张某甲缴纳了相关税费。后易某甲主张双方实为赠与关系，购房款系通过循环走账形成、其收到款项后均取现返还给张某甲，双方无买卖房屋的真实意思表示，起诉要求确认《房屋买卖合同》无效并返还房屋。此前多份生效判决已认定双方房屋买卖真实、张某甲支付了合理对价。
争议焦点
案涉《房屋买卖合同》是否存在无效情形。
法院观点
易某甲提交的证据仅能证明张某甲及张某乙向案外人还款的事实，无法证明该款项来源于易某甲交付的现金，其主张缺乏完整证据链支撑，且已有生效判决认定张某甲支付了合理对价，因此其主张合同无效的理由不成立。
裁判结果
驳回上诉，维持原判，易某甲需承担二审案件受理费4300元。
案例检索信息
- 案号：(2025)桂03民终3835号
- 案由：物权纠纷
- 审理法院：广西壮族自治区桂林市中级人民法院
- 裁判日期：2026-01-15
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 若当事人确实需要通过买卖形式完成房产赠与，建议提前签订书面协议明确真实意思表示，避免后续产生纠纷时无据可依；
- 对于违背公序良俗的婚外赠与，即使是真实赠与，赠与人的配偶也有权起诉要求返还，试图通过“买卖”形式掩盖赠与目的无法规避该法律风险；
- 主张合同无效的一方负有较高的举证责任，除了资金流水外，还需收集双方沟通的录音、聊天记录、书面约定等证据形成完整证据链，仅靠部分资金流水的片段无法达到证明标准；
- 对于已经生效判决认定的事实，当事人若无足以推翻该事实的新证据，再次起诉也很难得到法院支持，避免滥用诉权造成不必要的成本损失。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。