开发商逾期交房解除购房合同后能否一并解除按揭贷款合同？征和律所结合桂林(2025)桂03民终4230号案例实务解读
法律问题
开发商逾期交房达到合同解除条件，购房者起诉解除商品房预售合同后，是否有权同时要求解除与银行签订的个人购房担保借款合同？银行以自身无违约行为、不是购房合同当事人为由拒绝解除合同能否得到支持？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)桂03民终4230号生效判决分析：购房者有权在解除购房合同的同时一并请求解除按揭贷款合同，银行的抗辩不能成立。首先，按揭贷款合同的核心目的是为购房者支付购房款、购买案涉房屋提供资金支持，购房合同解除后，购房者取得房屋的目的无法实现，贷款合同的订立目的也随之落空，符合法定解除条件。其次，商品房买卖合同纠纷司法解释对此有明确特别规定，突破了普通合同相对性原则，优先适用于该类纠纷，即使贷款合同约定“购房者与开发商的纠纷不影响贷款合同履行”，该约定也因违反公平原则和法律强制性规定，不能对抗购房者的法定解除权。最后，贷款合同解除后，剩余还款责任由开发商直接向银行承担，不会损害银行的合法债权。
法律依据
1. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）第二十条：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
2. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）第二十一条第二款：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
最新案例
2021年6月，廖某与桂林临桂某房地产开发公司签订《商品房预售合同》，购买临桂区某楼盘房屋，约定2023年12月30日前交房，廖某支付首付款10万余元后，与中国某有限公司桂林七星科技支行签订《个人购房担保借款合同》，贷款40万元支付给开发商。但案涉楼盘长期停工，开发商明确无重启开发计划，逾期交房超2年。廖某遂向法院起诉，要求解除购房合同和按揭贷款合同，由开发商返还已付首付款、已还贷款本息，并由开发商直接向银行偿还剩余贷款。一审法院支持了廖某的诉讼请求，银行不服上诉，主张自身已履行放贷义务无过错，不应解除贷款合同。桂林市中级人民法院二审审理认为，一审判决适用法律正确，银行上诉请求无法律依据，判决驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)桂03民终4230号
- 案由：商品房预售合同纠纷
- 审理法院：广西壮族自治区桂林市中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月23日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 购房者遇到开发商逾期交房达到合同约定或法定解除条件的，可同时起诉解除购房合同和按揭贷款合同，避免出现“房子没拿到还要继续还贷款”的钱房两空局面，剩余贷款由开发商直接向银行偿还，无需购房者继续承担还款责任。
- 购房者起诉时需注意收集留存逾期交房相关证据：包括购房合同、付款凭证、开发商逾期交房的通知、与开发商沟通交房的聊天记录、楼盘停工的现场照片/视频等，便于法院查明案件事实。
- 公共维修基金、公证费等不是由开发商直接收取的费用，购房者要求开发商返还的诉求通常不会得到法院支持，可在判决生效后向实际收款的行政部门、公证机构申请退费。
- 如楼盘存在烂尾风险，建议购房者联合其他业主共同维权，必要时委托专业律师介入，及时采取财产保全等措施，最大程度保障自身合法权益。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。