以物抵债取得商铺能要求原租户按市场价付占用费？征和律所结合百色(2025)桂10民终2999号案例实务解读
法律问题
债权人通过以物抵债取得已出租商铺的所有权后，是否有权否定原租赁合同的效力，要求承租人按市场价格支付商铺占用费？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)桂10民终2999号生效判决解答：根据我国《民法典》“买卖不破租赁”的规则，只要承租人的租赁权成立在先、合法有效，即使租赁物所有权发生变动，原租赁合同对新的所有权人依然有效。如果新所有权人在取得产权后，实际收取了承租人按原租赁合同标准支付的租金，就属于以实际行为认可了原租赁关系的效力，后续无权单方面要求提高租金标准，也无权主张承租人支付所谓的“市场价占用费”。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第七百二十五条：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
- 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。
真实案例
2018年10月1日，郑某甲与案涉商铺原房主马某甲签订《房屋租赁合同》，约定承租平果市某丙一楼6间商铺用于经营平果某，租期8年至2026年10月1日，年租金8万元，郑某甲一直按约定支付租金。后因原房主欠债未还，商铺被法院司法拍卖，广西某合伙企业（有限合伙）于2022年11月通过以物抵债方式取得案涉商铺所有权。
2022年11月至2024年10月期间，该合伙企业先后7次收取郑某甲按年租金8万元标准支付的租金，租金已缴至2025年3月。2024年11月，该合伙企业单方面退回部分租金，主张其通过公开招租得出案涉商铺市场价为40元/平/月，要求郑某甲支付23万余元的商铺占用费，双方协商不成诉至法院。
一审法院审理后认为双方已通过实际履行确认了原租赁关系，判决郑某甲按年租金8万元标准支付欠付租金4万元，驳回该合伙企业其他诉讼请求。该合伙企业不服提起上诉，百色市中级人民法院二审审理后认为其主张无事实和法律依据，判决驳回上诉、维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)桂10民终2999号
- 案由：物权保护纠纷
- 审理法院：广西壮族自治区百色市中级人民法院
- 裁判日期：2026-01-13
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 对于通过司法拍卖、以物抵债取得不动产的权利人，在竞拍/接受抵债前务必核实不动产上是否存在在先租赁权，若租赁权会影响自身债权实现，应当在执行阶段就向法院申请除去租赁权后再进行处置，拿到产权后再主张腾房或涨租很难获得法院支持。
- 新产权人如果接受了原承租人按原合同标准支付的租金，就视为认可原租赁合同的效力，后续不得单方面变更租金、租期等核心条款，否则属于违约行为。
- 对于承租人而言，只要租赁关系合法成立在先，遇到租赁房屋所有权变动时，有权要求继续按原租赁合同履行，无需接受新房东的不合理涨租、腾房要求，合法权益受损时可通过诉讼途径维权。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。