商品房买卖合同无效抵押预告登记权利人还能优先受偿吗？征和律所结合贺州(2025)桂11民终1123号案例实务解读
法律问题
商品房买卖合同因系虚假意思表示被认定无效后，受让银行按揭债权的受让人，对已经办理抵押预告登记的房产是否还享有优先受偿权？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)桂11民终1123号生效判决分析：只要银行作为初始抵押预告登记权利人属于善意第三人，不存在与购房人、开发商恶意串通的情形，即便商品房买卖合同被认定无效，也不影响《楼宇按揭抵押借款合同》的效力，预购商品房预告登记失效不当然导致预购商品房抵押权预告登记失效，只要案涉房产已经办理建筑物所有权首次登记，不存在抵押权预告登记失效的情形，债权受让人依法对案涉房产享有优先受偿权。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第二百二十一条：当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。
- 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条第一款：当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。
最新案例
基本事实
2015年，申某某与广西贺州市某投资公司签订两份虚假《商品房买卖合同》，未实际支付首付款，以购买该公司开发的两套商铺为由向贺州某银行申请按揭贷款179万元，双方签订《楼宇按揭抵押借款合同》并办理了预购商品房抵押权预告登记，某投资公司承担阶段性保证责任。2021年，贺州某银行将该笔债权全部转让给古某某，双方签订债权转让协议并履行了通知义务。2021年9月，贺州市八步区人民法院裁定受理某投资公司破产重整申请，案涉商铺于2023年9月完成建筑物所有权首次登记。古某某申报债权后起诉主张对案涉商铺享有优先受偿权，一审法院以商品房买卖合同无效、商铺属于破产财产为由驳回其优先权主张，古某某上诉至贺州市中级人民法院。
法院观点
二审法院认为，预购商品房预告登记与预购商品房抵押权预告登记相互独立，商品房买卖合同无效不影响《楼宇按揭抵押借款合同》的效力，银行作为抵押权预告登记权利人系善意第三人，本案因购房人无法办理商铺所有权登记，“能够进行不动产登记之日”客观上无法起算，不存在抵押权预告登记失效情形，古某某受让债权后依法享有优先受偿权。
裁判结果
二审改判：古某某有权以案涉两套商铺折价或者拍卖、变卖所得价款，在一审判决确定的债权范围内，按照抵押预告登记载明的顺序在破产程序清偿范围内优先受偿。
案例检索信息
- 案号：(2025)桂11民终1123号
- 案由：借款合同纠纷、破产债权确认纠纷
- 审理法院：广西壮族自治区贺州市中级人民法院
- 裁判日期：2026年01月15日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 金融机构办理商铺、住宅按揭贷款业务时，应当严格审查购房交易真实性，核验首付款支付凭证、购房人还款能力等材料，避免被认定为与开发商、购房人恶意串通，导致抵押权预告登记无效。
- 受让金融不良债权时，应当重点核查担保权利的状态，确认抵押预告登记对应的房产是否完成首次登记、是否存在预告登记失效情形，避免受让后优先权无法得到法院支持。
- 自然人切勿配合开发商办理“假按揭”套取银行贷款，即便商品房买卖合同被认定无效，按揭借款合同仍然有效，购房人仍需承担全部还款责任，还可能涉嫌骗取贷款罪承担刑事责任。
- 房地产企业进入破产程序后，抵押预告登记权利人应当及时申报债权并明确主张优先受偿权，对管理人出具的债权复核结果有异议的，应当在法定期限内提起破产债权确认诉讼，避免权利灭失。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。