明知土地面积不足仍按约交租，解约后能否要求退还差额租金？征和律所结合广州(2025)粤01民终24032号案例实务解读
法律问题
承租人在签订土地租赁合同时，明确知晓租赁土地实际使用面积小于合同载明的计租面积，且部分面积因政府施工暂无法交付，自愿同意按合同总面积支付租金，履约过程中单方解除合同的，能否要求出租人退还未交付部分的租金及全额履约保证金？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)粤01民终24032号生效判决分析：
首先，案涉两份土地租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。其次，承租人在签订合同时明确知晓租赁土地实际使用面积不足、部分面积因政府施工暂无法交付，仍自愿同意按合同载明的总面积支付租金，且租赁期间土地现状未发生变化，承租人也未就面积问题提出异议，其单方解除合同无合法依据，构成违约。第三，承租人已实际使用租赁土地多年，合同履行期间的目的已经实现，其交纳的租金属于双方约定的履约对价，无权要求退还未交付部分的租金；因承租人违约导致合同提前解除，出租人有权按照合同约定不予退还履约保证金。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第七条 民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。
- 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十六条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十七条 合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
最新案例
基本事实
2020年3月，广州某有限公司从村集体承租42790.1平方米土地后转租给江西某有限公司，双方在《租赁合同》中明确约定：案涉土地因政府道路施工占用，实际使用面积仅为39633平方米，江西某有限公司同意暂按42790.1平方米的面积支付租金，待政府道路施工完成后，广州某有限公司负责要回被占用的面积归还江西某有限公司。合同同时约定履约保证金75万元，如承租人违约解除合同，出租人有权不予退还保证金。
2024年，江西某有限公司以土地被征收、道路施工将进一步占用使用面积为由，单方发函解除合同并退场，随后起诉要求广州某有限公司退还全额履约保证金75万元、未交付部分的租金128万余元及对应利息。一审法院支持了江西某有限公司的部分诉求，判决广州某有限公司退还对应比例的保证金及全部差额租金，广州某有限公司不服提起上诉。
法院观点
广州中院二审认为：江西某有限公司签订合同时对案涉土地的面积现状、施工占用情况完全知情，仍自愿同意按总面积支付租金，且租赁期间土地状态未发生变化，也没有证据证明道路施工影响了其现有使用，案涉合同不存在无法继续履行的根本障碍，江西某有限公司单方解约构成违约。合同已履行期间江西某有限公司的使用目的已经实现，其交纳的租金属于约定对价，无权要求退还；保证金因江西某有限公司违约，且广州某有限公司支付给村集体的保证金已因提前解约被没收，故也无需退还。
裁判结果
二审判决撤销一审判决，驳回江西某有限公司的全部诉讼请求，一审、二审案件受理费及保全费均由江西某有限公司承担。
案例检索信息
- 案号：(2025)粤01民终24032号
- 案由：土地租赁合同纠纷
- 审理法院：广东省广州市中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月12日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 签订租赁合同前务必实地核查租赁物的真实状态，对于面积误差、权利瑕疵、使用限制等情况，应当在合同中明确约定处理规则、违约责任，尤其对于暂无法交付的部分租赁物，要明确约定逾期交付的租金减免标准、解除权触发条件，避免后续产生争议时无据可依。
- 民事合同遵循意思自治和诚信原则，一旦签署即对双方产生法律约束力，明知租赁物存在瑕疵仍同意按约定条件履约的，事后不得随意以瑕疵为由反悔，否则将承担相应的违约责任。
- 承租人单方行使合同解除权必须符合合同约定或者法律规定的解除情形（如出租人根本违约导致合同目的无法实现），无合法理由随意解约的，不仅可能面临保证金被没收、赔偿出租人损失的后果，还需要承担双方的诉讼费用。
- 对于租赁土地涉及政府征收、市政施工的情形，双方应当提前在合同中明确约定征迁补偿的归属、施工占用期间的租金调整规则、合同解除的触发条件，避免纠纷发生后权责不清。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。