签订房屋买卖合同后主张实为民间借贷能免责吗？征和律所结合贵阳(2025)黔01民终8665号案例实务解读
法律问题
房屋买卖合同签订后，卖方主张双方实为民间借贷关系、合同仅为借款担保的，能否以此为由拒绝承担违约责任？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)黔01民终8665号生效判决分析：当事人对自己提出的主张有责任提供证据，卖方主张案涉房屋买卖合同仅为民间借贷的担保、双方不存在真实房屋买卖关系的，需要提供充分证据证明存在借贷合意、合同签署并非真实买卖意思表示等事实，否则该主张无法得到法院采信。本案中上诉人曹某虽主张名为买卖实为借贷，但既无法提供其与被上诉人姜某存在借贷关系的直接证据，公安机关经调查也已明确复函不存在套路贷情形，结合双方签署的书面房屋买卖合同、定金支付记录等证据，法院最终认定案涉房屋买卖合同合法有效，曹某擅自将房屋抵押给第三方导致合同目的无法实现，已经构成根本违约，应当承担返还定金及资金占用利息的违约责任。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
- 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
- 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
最新案例
2024年1月，上诉人曹某与被上诉人姜某签订《安置房屋买卖合同》，约定曹某将其所有的位于贵阳综保区的安置房以22万元价格出售给姜某，姜某依约支付定金6万元。后曹某于2024年5月擅自将案涉房屋抵押给案外人谭某用于借款，导致房屋买卖合同无法履行，姜某遂向法院起诉要求曹某双倍返还定金共计12万元。
一审审理过程中，曹某抗辩称双方实为民间借贷关系，房屋买卖合同仅为借款担保，且其已经还清全部借款本息，不应承担责任。一审法院将案件移送公安机关侦查后，贵阳市公安局白云分局复函称现有材料无法证实存在套路贷情形。一审法院经审理认为案涉合同合法有效，曹某构成违约，判决其返还定金6万元并按年利率3.35%支付资金占用利息。曹某不服一审判决提起上诉，贵阳市中级人民法院二审审理后认为，曹某提交的证据不足以证明其与姜某存在借贷关系，其与原审第三人陈某的经济往来与本案无关，最终判决驳回上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)黔01民终8665号
- 案由：房屋买卖合同纠纷
- 审理法院：贵州省贵阳市中级人民法院
- 裁判日期：2026年01月20日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 房产交易双方签署合同前应当充分确认自身真实意愿，切勿为了给民间借贷提供担保就随意签署房屋买卖合同，作为完全民事行为能力人，签署书面合同后就需要承担相应的法律约束力，无法以“签字时没看内容”“只是用来担保”等没有证据支撑的理由免除责任。
- 若确实存在“名为买卖实为借贷”的情形，当事人应当留存好借贷合意凭证、还款记录、双方关于合同实为担保的沟通记录等证据，涉诉时才能充分举证证明自身主张，否则将承担举证不能的不利后果。
- 房屋买卖合同生效后，卖方如需处置案涉房屋，应当先与买方协商解除合同并承担相应违约责任，不得擅自将房屋抵押、转卖给第三方，否则将构成根本违约，除退还已收购房款/定金外，还可能需要承担违约金、房屋差价损失等赔偿责任。若在交易过程中发现存在套路贷、诈骗等情形，应当第一时间向公安机关报案，固定相关证据。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。