商品房逾期交房违约金法院能主动调低吗？征和律所结合贵阳(2025)黔01民终8685号案例实务解读
法律问题
商品房买卖合同约定逾期交房违约金按日万分之一计算，法院能否在开发商未明确提出调减请求时主动调低违约金标准？合同约定“逾期交房与逾期办证违约金不累加”，是否意味着购房者完全不能主张逾期办证违约金？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)黔01民终8685号生效判决解答： 第一，违约金调整虽以当事人提出请求为原则，但如果开发商在抗辩中主张“不应支付违约金”“违约金过高不公平”等包含少付违约金意思的意见，法院有权以实际损失为基础，参照同地段同类房屋租金标准酌情调减违约金，本案中30元/㎡/月的调减标准符合公平原则。 第二，“逾期交房与逾期办证违约金不累加”的约定并非完全免除开发商的逾期办证责任，而是指房屋产权登记期限随逾期交房时间相应顺延，待房屋具备交付条件、办证期限明确后，购房者仍可另行主张逾期办证违约金，法院无需在本次逾期交房纠纷中直接驳回该项诉请。 第三，逾期交房违约金的计算周期应当从约定交房期限届满次日起，计算至房屋实际具备合同约定的交付条件并通知购房者收房之日止，法院不得擅自缩短计算周期、漏判购房者主张违约金至实际交房之日的诉讼请求。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
- 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
真实案例
2019年，张某凤、李某熹与贵阳某某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买总价1347182元的案涉房屋，约定2021年12月30日前交房，逾期交房违约金按全部已付房款日万分之一计算，补充协议同时约定“逾期交房与逾期办证违约金不累加，办证期限随交房时间相应顺延”。合同签订后，购房者全额支付了购房款，但开发商因地块内高压线迁改问题长期停工，截至2024年起诉时案涉房屋仅修建了三层，完全不具备交付条件。 一审法院酌情将违约金标准调整为30元/㎡/月，仅支持计算至起诉之日的违约金46130.74元，驳回了购房者逾期办证违约金的诉请。购房者不服提起上诉，贵阳市中级人民法院二审认为一审认定的违约金起算时间、截止时间均存在错误，依法改判：违约金从2021年12月31日起计算至房屋具备约定交付条件并通知交房之日止，暂计至2024年9月19日为76360.04元，2024年9月20日之后按82.82元/日标准继续计算，逾期办证违约金待相关事实明确后购房者可另行主张。
案例检索信息
- 案号：(2025)黔01民终8685号
- 案由：商品房销售合同纠纷
- 审理法院：贵州省贵阳市中级人民法院
- 裁判日期：2026年01月20日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒： 1、购房者签订商品房买卖合同时，要明确约定逾期交房、逾期办证的违约金计算标准，针对“违约金不累加”条款要明确具体含义，最好约定为“仅不得同时主张同一期间的双重违约金”，避免开发商通过格式条款完全免除自身违约责任。 2、遇到开发商逾期交房时，要及时留存租房合同、租金支付凭证、沟通维权记录等证据，若后续诉讼中法院拟调减违约金，可提交证据证明自身实际损失高于同地段租金标准，争取按合同约定的标准支持违约金。 3、开发商主张疫情扣减免责期的，若疫情封控发生在约定交房时间之后，该期间对施工的影响与逾期交房无因果关系，购房者可主张不予扣减该部分期间。 4、逾期交房周期较长的，购房者可每隔1-2年起诉一次主张已产生的违约金，避免超过诉讼时效，待房屋达到交付条件后再另行主张后续违约金及逾期办证违约金。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。