买了无产权证自建房居住多年被主张搬离怎么办？征和律所结合海口(2025)琼01民终5964号案例实务解读

法律问题

购买未办理产权登记的自建房后，居住多年被第三方以房屋所有权人身份要求搬离、采取停水停电等妨害措施，购房者能否主张排除妨害？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)琼01民终5964号生效判决解答：对于未办理合法产权登记的房屋，主张房屋所有权的一方需先举证证明其对房屋享有合法的物权权利，仅凭以房抵款协议、建设工程合同等债权凭证，不能直接证明其系房屋的合法权利人；购房者基于合法的房屋交易关系长期、稳定占有使用房屋的，其占有利益受法律保护，第三方无合法权利依据不得随意妨害购房者的正常居住使用，无权要求购房者搬离。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第二百三十六条：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
• 《中华人民共和国民法典》第四百六十二条第一款：占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权依法请求损害赔偿。
• 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

真实案例

2011年张某甲承包海口市琼山区某住宅楼建设工程，2012年张某甲签署《居间合同》同意将案涉303房对应的26平方面积作为居间费赠与唐某。2015年刘某从唐某处购买案涉303房后支付全部购房款，居住使用十余年。2022年张某甲与该楼原业主签订《协议书》，约定以包括303房在内的四套房屋抵偿欠付的工程款，主张其为303房所有权人，于2024年张贴公告要求刘某搬离、威胁停水停电。刘某起诉要求张某甲停止妨害，张某甲反诉要求刘某搬离并支付占用费。

法院观点：张某甲未举证证明案涉房屋已办理合法报建手续、其对房屋享有合法物权，仅凭以房抵款协议不能证明其系有权权利人；刘某基于房屋交易已长期稳定占有案涉房屋，张某甲的行为妨害刘某正常居住。

裁判结果：一审判决张某甲停止妨害刘某使用案涉房屋，驳回张某甲全部反诉请求，二审维持原判。

案例检索信息

• 案号：(2025)琼01民终5964号
• 案由：排除妨害纠纷
• 审理法院：海南省海口市中级人民法院
• 裁判日期：2026-01-09

实务提醒

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：第一，购买未取得产权证书的自建房、小产权房存在极大法律风险，交易前务必核实房屋的报建手续、权属证明，切勿仅凭交易合同就轻信房屋权属无争议；第二，若已购买此类房屋并长期居住，遇第三方主张权利时，注意留存居住使用的相关证据（如水电气缴费记录、装修单据、交易凭证等），可先以占有利益受侵害为由主张排除妨害，同时及时咨询专业律师确认自身权利边界；第三，以房抵款的权利人仅持有抵款协议未办理产权登记的，不能直接认定享有房屋所有权，若要主张房屋权利需先完成权属确认的法定程序，不得擅自采取停水停电、强制清退等违法方式维权，否则可能承担侵权责任。

本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。