装修逾期完工业主入住就视为验收合格？征和律所结合海口(2025)琼01民终6632号案例实务解读
法律问题
装饰装修工程逾期未完工，承包人主张业主入住房屋即视为工程验收合格、无需承担工期逾期违约金的主张能否得到法院支持？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)琼01民终6632号生效判决分析：该类主张并非必然成立，需结合业主入住的前提原因判断。如果是承包人多次逾期、经催告仍未完工，业主不得已另行委托第三方完成剩余工程后入住的，不属于“擅自使用未验收工程”的情形，不能视为工程验收合格，承包人仍需承担工期逾期的违约责任。本案中张某甲多次承诺完工时间均未兑现，李某已提供证据证明工程未达验收标准，因此张某甲的上诉主张未得到法院支持。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
- 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
- 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第十四条：建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，人民法院不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。
需注意：上述司法解释中“擅自使用视为验收合格”的适用前提是发包人无正当理由、未经验收直接使用工程，若发包人是因承包人逾期违约不完工，为减少损失另行施工后使用的，不适用该条款。
最新案例
李某委托张某甲装修自有别墅，双方先后签订多份装修合同及补充协议，最后一份合同约定2023年5月11日完工，逾期后张某甲又手写承诺书保证2023年8月18日全面完工，否则尾款作为违约金、主动退场。到期后张某甲仍未完成施工，李某多次催告无果后向其发送解除合同通知，另行委托案外人王某完成剩余装修工程，为此额外支出装修费用18万余元。
李某起诉要求张某甲支付违约金，一审法院结合合同履行情况、违约情节，酌情调整违约金为已付工程款441500元的10%即44150元。张某甲不服提起上诉，主张李某已入住案涉房屋，应视为工程验收合格，自己无需承担违约责任。海口市中级人民法院二审审理后认为，张某甲提交的证据仅能证明其完成了主要施工内容，无法证明达到合同约定的验收标准，且李某是在张某甲逾期未完工、另行委托第三方施工后才入住，不属于擅自使用未验收工程的情形，张某甲已构成违约，一审判决的违约金标准符合公平原则，最终判决驳回上诉、维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)琼01民终6632号
- 案由：装饰装修合同纠纷
- 审理法院：海南省海口市中级人民法院
- 裁判日期：2026-01-15
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 业主选择个人或者装修公司施工时，要明确约定工期节点、逾期违约责任，每笔工程款支付要对应明确的施工进度，留存好转账记录、沟通记录、施工节点照片等证据，避免后续产生纠纷无据可依；
- 承包人若因业主加建、材料供应不及时等原因导致工期延误，一定要及时向业主发送书面函件确认工期顺延，留存好沟通凭证，避免后续被主张逾期违约责任；
- 如果承包人确实逾期未完工，业主不要直接自行入住未完成的工程，建议先通过公证、录像等方式对现有施工情况进行证据固定，再另行委托第三方施工，避免被主张“擅自使用视为验收合格”；
- 主张工期逾期违约金时，要注意收集实际损失的相关证据（比如另行委托第三方的花费、逾期期间的租房成本等），若约定的违约金过高或过低，法院会结合实际损失酌情调整，充足的损失证据更易获得法院支持。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。