买商品房后开发商逾期交房未及时行使解除权，解除权会消灭吗？征和律所结合海南(2025)琼97民终2842号案例实务解读
法律问题
商品房买卖过程中，开发商逾期交房达到合同约定的解除条件时，买受人未及时行使解除权，是否会导致解除权消灭？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)琼97民终2842号生效判决解答：解除权属于形成权，行使有严格的期限限制，若合同明确约定了解除权行使期限且开发商已尽到合理提示义务的，该期限对双方均有约束力；若合同没有约定解除权行使期限的，法定行使期限为解除事由发生之日起1年，买受人逾期未行使的，解除权直接消灭，无法再以此为由要求解除购房合同。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百六十四条：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
- 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
真实案例
2021年，赵某、魏某向昌江某投资有限公司购买两套商业商铺，双方签订的《商品房买卖合同》约定：开发商应于2022年4月30日前交付符合竣工验收条件的房屋，逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同；补充协议同时明确约定，买受人行使解除权需在解除事由发生之日起30日内以书面形式提出，逾期未提出的视为放弃解除权。
合同履行过程中，开发商始终未完成案涉商铺的综合竣工验收，不符合法定及约定的交房条件，逾期交房远超90日。但赵某、魏某直至2025年1月才向开发商邮寄《解除合同通知书》，要求解除合同、退还全部购房款并承担违约责任。
法院审理认为：赵某、魏某自2022年7月30日起就已享有合同解除权，无论是按照合同约定的30天行使期限，还是法定的1年行使期限，其2025年才主张解除合同均已超出期限，解除权已消灭，最终判决驳回赵某、魏某的全部诉讼请求，合同继续履行。
案例检索信息
- 案号：(2025)琼97民终2842号
- 案由：商品房预售合同纠纷
- 审理法院：海南省第二中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月15日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 签订商品房买卖合同时，务必重点审阅补充协议中的格式条款，对于解除权行使期限、违约赔偿标准等核心条款要逐一确认，发现明显加重自身责任、免除开发商主要义务的条款，可当场提出修改要求，避免后续维权受限。
- 一旦开发商出现逾期交房、逾期办证等违约行为且符合合同解除条件的，务必在约定或者法定的1年期限内行使解除权，不要因等待开发商整改、疏忽时效等原因拖延，导致权利消灭。
- 若不打算解除购房合同，也要注意在3年诉讼时效内及时向开发商主张逾期交房、逾期办证的违约金，避免超过时效丧失胜诉权。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。