签了分家单的农村宅基地房没过户能不能排除强制执行？征和律所结合秦皇岛(2025)冀03民终3303号案例实务解读

法律问题

农村宅基地上的房屋签订分家析产协议后，因当地拆迁封户政策无法办理过户登记，案外人能否依据该分家协议排除债权人对房屋的强制执行？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)冀03民终3303号生效判决解答：符合以下全部条件的，案外人对案涉房屋享有的权利可以阻却执行：1、分家析产协议合法有效，签订时间早于债务形成时间、法院查封时间，不存在逃避债务的恶意；2、案外人已实际占有使用案涉房屋，房屋具有保障其基本生活的功能；3、未办理过户登记是因拆迁封户等政策原因，不可归责于案外人。但分家协议中仍约定属于债务人的部分房屋，不能排除执行。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
• 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零九条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
• 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。

真实案例

张某丁与王某甲、王某乙、马某甲等人民间借贷纠纷一案，昌黎县人民法院作出生效判决，判令马某甲对160余万元欠款及利息承担连带清偿责任。执行过程中，法院查封了登记在马某甲名下的昌黎镇汀泗涧村9间宅基地房屋及院落。张某乙、张某甲（马某甲的两个女儿）提起案外人执行异议之诉，主张2016年三人已签订分家单（村委会见证），约定除中间3间留归马某甲所有外，其余6间分别分给二人，因该村2010年起列入拆迁范围封户，无法办理过户登记，且二人一直实际居住在案涉房屋内。

一审法院认为案涉房屋登记在马某甲名下，分家单未办理过户不发生物权变动效力，驳回了张某乙、张某甲的诉请。二审法院审理后认为，分家单合法有效，签订时间早于马某甲承担保证责任的时间和查封时间，无证据证明存在逃避债务的恶意，二人已实际居住，未过户是因拆迁封户不可归责于二人，其物权期待权、基本居住权优先于张某丁的普通金钱债权，最终改判对分给二人的6间房屋及院落停止执行，马某甲自留的3间房屋不予支持。

案例检索信息

• 案号：(2025)冀03民终3303号
• 案由：案外人执行异议之诉
• 审理法院：河北省秦皇岛市中级人民法院
• 裁判日期：2026-01-23

实务提醒

征和律师事务所结合多年实务经验提醒： 1、农村家庭进行分家析产时，应当签订书面分家协议，邀请村委会或无利害关系的村民作为见证人签字盖章，有条件的及时办理宅基地使用权及房屋所有权变更登记；如因拆迁封户等政策原因无法办理过户，应当留存好当地封户政策的官方文件、分家后实际居住的水电气缴费记录、装修记录等证据，避免后续产生权属纠纷。 2、债权人在出借款项要求他人提供保证时，应当提前核实保证人的财产实际权属情况，必要时可以要求保证人提供财产权属证明、出具财产无其他争议的承诺，避免后续执行阶段因财产存在其他权利人导致执行受阻。 3、如果有证据证明债务人以分家析产的方式恶意转移财产逃避债务的，债权人可以在知道或应当知道撤销事由之日起1年内向法院起诉请求撤销该分家协议。

本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。