以物抵债取得商铺后能否向承租人主张法院已协执的租金？征和律所结合哈尔滨(2025)黑01民终9235号案例实务解读
法律问题
通过以物抵债取得已出租商铺的所有权后，新产权人能否直接向承租人主张法院已经下达协助执行通知要求支付的前期租金？疫情期间非国有经营用房租金减免是否需要承租人举证收入损失？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)黑01民终9235号生效判决解答： 1. 对于执行法院已经向承租人送达协助执行通知书、要求将对应租金支付至法院指定账户的部分，即便新产权人通过以物抵债取得了房屋所有权，该部分租金已经纳入执行程序范围，为避免重复诉讼和执行冲突，新产权人需要通过执行程序主张权利，不能在普通民事诉讼中直接要求承租人支付。 2. 对于新产权人完成产权变更登记之后产生的租金，新产权人有权基于“买卖不破租赁”原则承继原出租人的权利义务，直接向承租人主张支付。 3. 疫情期间承租非国有房屋用于经营的，法院可结合行业受疫情管控影响的普遍情况，酌定减免部分租金，无需承租人完全举证证明自身营业收入减少。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第七百二十五条：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
- 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百九十九条：人民法院执行被执行人对他人的到期债权，可以作出冻结债权的裁定，并通知该他人向申请执行人履行。该他人对到期债权有异议，申请执行人请求对异议部分强制执行的，人民法院不予支持。利害关系人对到期债权有异议的，人民法院应当按照民事诉讼法第二百三十四条规定处理。对生效法律文书确定的到期债权，该他人予以否认的，人民法院不予支持。
- 《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。
真实案例
2017年某乙公司将位于哈尔滨市南岗区的1320平商铺出租给刘某经营健身中心，约定租期10年，前5年年租金50万元，后5年年租金55万元。2017年5月某乙公司将该商铺抵押给某公司用于担保债务，后因无力偿还债务，鹰潭中院于2021年12月裁定将案涉商铺作价13758.12万元交付某公司抵偿债务，2022年6月28日完成产权变更登记。此前鹰潭中院已于2021年6月向刘某送达协助执行通知书，要求其将2021-2022年度的50万元租金支付至法院账户，刘某始终未履行支付义务。
某公司取得产权后起诉要求刘某支付2021年6月至2023年6月的欠付租金共计105万元及逾期违约金。一审、二审法院均认为：2021-2022年度的50万元租金已纳入执行程序范围，某公司应通过执行程序主张权利，本案不予处理；2022年6月之后的租金，因刘某经营的健身行业受疫情管控措施影响较大，酌定减免3个月租金，刘某仅需支付41.25万元租金及对应违约金。最终判决驳回某公司上诉，维持原判。
案例检索信息
- 案号：(2025)黑01民终9235号
- 案由：租赁合同纠纷
- 审理法院：黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
- 裁判日期：2026年01月20日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒： 1. 买受人通过司法拍卖、以物抵债等方式取得已出租房屋所有权的，需提前核实房屋租赁情况、是否存在法院冻结租金的协助执行措施，避免后续主张租金受阻。 2. 对于已被法院要求协助执行的租金，买受人可向执行法院提交取得房屋所有权的证明材料，申请参与对应执行款的分配，无需另行提起诉讼，减少维权成本。 3. 非国有房屋承租人因疫情主张租金减免的，虽然法院可结合行业情况酌定减免，但建议承租人仍尽量留存停业通知、营业收入流水、防疫管控公告等证据，提升抗辩成功率。 4. 多人合伙租赁房屋用于经营的，建议所有合伙人共同作为承租方在租赁合同上签字，避免后续单独被诉承担全部债务后，还要向其他合伙人追偿的额外诉累。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。