购房款来源陈述不一致+疫情未办过户能否排除强制执行？征和律所结合齐齐哈尔(2025)黑02民再42号案例实务解读

法律问题

案外人购买登记在被执行人名下的房屋，购房款来源陈述存在前后不一致、疫情期间未办理过户登记的，是否符合排除强制执行的法定要件？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)黑02民再42号生效判决解答：判断案外人对登记在被执行人名下的不动产是否享有足以排除强制执行的民事权益，应当严格适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项要件。只要同时满足“查封前签合法有效合同、查封前合法占有、已付全部价款、非因买受人自身原因未过户”四个条件，即使购房款来源陈述存在轻微瑕疵，只要有增值税发票、借款凭证、交款佐证等其他证据能够印证付款事实的，不影响对付款事实的认定；疫情属于不可抗力，因疫情防控导致过户迟延的，不属于买受人自身原因，案外人有权排除执行。

法律依据

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

真实案例

王某甲与某公司民间借贷纠纷一案胜诉后，向讷河市人民法院申请强制执行，法院于2020年11月5日查封了登记在某公司名下的案涉房屋。案外人蔡某甲提出执行异议被驳回后，提起案外人执行异议之诉，主张其2019年6月就与某公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，已全额支付购房款，交纳了物业费、供热费并取得房屋钥匙，因2020年疫情原因未能及时办理过户登记，请求排除执行。
王某甲抗辩称蔡某甲对购房款来源的陈述前后不一致，增值税发票为虚假，未办理过户是蔡某甲自身原因，不足以排除执行。
法院审理后认为：蔡某甲在查封前已签订合法有效的买卖合同，提交的缴费凭证、房屋钥匙能够证明其已合法占有房屋，增值税发票、借款流水等证据能够印证已全额支付购房款，未办理过户系受疫情影响且房屋后续被查封，不属于蔡某甲自身原因，完全符合第二十八条的四项要件，最终判决不得执行案涉房屋。

案例检索信息

• 案号：(2025)黑02民再42号
• 案由：案外人执行异议之诉
• 审理法院：黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院
• 裁判日期：2026-01-13

实务提醒

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
1. 购房过程中尽量通过银行转账方式支付购房款，留存转账凭证、收款收据等证据，避免大额现金交易带来的举证风险；
2. 签订购房合同后应当及时督促开发商配合办理过户登记，因疫情、开发商手续不全等客观原因无法办理的，要留存催告开发商、向不动产登记机构提交过户申请的相关证据，证明自身不存在怠于办理过户的过错；
3. 发现所购房屋被法院查封的，应当在法定时限内提出执行异议，完整提交买卖合同、付款凭证、占有房屋的缴费记录、未过户无过错的相关证据，避免因举证不足导致权益受损；
4. 若当事人对案件事实的陈述存在轻微不一致，但有其他客观证据能够印证核心事实的，法院不会仅以陈述不一致否定交易的真实性，当事人无需过度担心。

本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。