以租代售无法过户后签的租金变更协议有效吗？征和律所结合商丘(2025)豫14民终5218号案例实务解读

法律问题

房屋租赁合同约定“以租代售”模式因无法办理产权过户变更为纯租赁关系时，双方补充签订的租金调整协议是否有效？承租方已支付租金超过约定总额的是否还需继续支付？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)豫14民终5218号生效判决解答：首先，只要补充协议是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，就合法有效，对双方均有约束力。本案中双方原签订的租赁协议实为以租代售，因案涉小区配套幼儿园无法办理产权转移，双方协商将交易模式变更为20年纯租赁，总租金从原约定的530万元调整为300万元，该约定系当事人意思自治，合法有效。其次，承租方已举证证明支付的租金总额超过300万元的，无需再承担剩余租金支付义务，出租方以欠付租金为由主张解除合同的，法院不予支持。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第五百四十三条：当事人协商一致，可以变更合同。
• 《中华人民共和国民法典》第一百四十三条：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
• 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

真实案例

2014年河南某地产公司与郑州某幼稚园签订《租赁协议》，约定以530万元的价格以租代售案涉小区配套幼儿园，后因幼儿园无法办理产权过户，2016年双方法定代表人签订补充协议，约定变更为20年纯租赁关系，总租金调整为300万元，且确认已付租金超总额，超付部分用于抵付双方拟合作的郑州其他幼儿园的前期资金。后双方郑州合作项目未落地，某地产公司于2025年起诉要求解除合同、支付欠付租金330万元等。一审判决郑州某幼稚园支付租金120万元，商丘某幼稚园承担连带责任。二审法院审理查明：郑州某幼稚园累计已支付租金445万元，远超约定的300万元总租金，补充协议合法有效，判决撤销一审判决，驳回某地产公司全部诉讼请求。

案例检索信息

• 案号：(2025)豫14民终5218号
• 案由：租赁合同纠纷
• 审理法院：河南省商丘市中级人民法院
• 裁判日期：2026-01-09

实务提醒

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：第一，签订以租代售类协议时，应首先核实标的房屋是否具备办理产权转移的条件，尤其是小区配套幼儿园、公共服务用房等特殊性质房产，避免因政策限制导致合同目的无法实现。第二，双方协商变更合同核心条款（如租金总额、履行期限、交易模式等）时，应签订正式的书面补充协议，明确变更内容，由双方法定代表人签字或加盖公章，同时留存好沟通记录、转账凭证等佐证材料，避免后续就协议效力产生争议。第三，出租方以欠付租金为由主张解除合同的，需举证证明承租方确实存在欠付租金的违约行为，若承租方已举证证明足额支付甚至超付租金的，出租方的解除诉请不会得到法院支持，且贸然起诉还可能承担全部诉讼费用的不利后果。

本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。