承租方主张返还多付租金被驳回？征和律所结合商丘(2025)豫14民终5326号案例实务解读

法律问题

租赁合同履行过程中，出租方主张承租方欠付租金、承租方主张返还多付租金的，法院如何认定租金支付金额、诉讼时效及是否构成重复起诉？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)豫14民终5326号生效判决解答：

• 租金计算周期应当按照合同约定的起算点计算至租赁物所有权因司法处置转移给第三方之日，本案中租金起算点为合同约定的2015年12月16日，截止点为2017年12月18日案涉房产被裁定以物抵债之日，总租金为144万元；结合双方提交的转账记录、收条等证据，法院最终认定承租方已实际支付租金154.7万元，已经足额付清租金，因此出租方要求支付欠付租金的诉请不予支持。
• 承租方主张返还多付租金的诉讼时效应从其知道或者应当知道权利受损之日起算，本案中租赁物2017年12月18日被以物抵债，承租方此时就应当知道其租金仅需支付至该日期，但其2025年才反诉主张返还多付租金，且未提交诉讼时效中止、中断的证据，已经超过三年法定诉讼时效，丧失胜诉权。
• 承租方主张的消防损失已经在之前的生效诉讼中作为损失项目主张过，本次起诉与前诉当事人相同、诉讼标的相同、诉请实质上否定前诉裁判结果，构成重复起诉，依法予以驳回。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第七百零三条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
• 《中华人民共和国民法典》第一百八十八条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。
• 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十七条：当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。

真实案例

基本事实

2015年12月16日，原某乙公司与睢县某甲购物广场签订《进场经营合同》，约定将睢县某负一楼6670平方米场地出租给后者经营超市，租期10年，年租金72万元。案涉房产因原某乙公司债务纠纷，于2017年12月18日被商丘市梁园区人民法院裁定以物抵债给案外人睢县某丙公司。原某乙公司2019年注销，股东张某兴、付某勤于2025年起诉要求睢县某甲购物广场支付欠付租金164万元及利息，睢县某甲购物广场反诉要求返还多付租金53.8万元及消防整改损失27万元。

法院观点

法院经审理认为：首先，结合合同约定及实际履行情况，租金计算周期为2015年12月16日至2017年12月18日，总租金为144万元，根据双方提交的转账记录、收条、对账单等证据，认定承租方已实际支付154.7万元，不存在欠付租金的情形；其次，承租方主张返还多付租金的请求已超过三年诉讼时效，且无时效中止、中断情形，不予支持；最后，承租方主张的消防损失已经在之前的生效诉讼中主张并处理，构成重复起诉，依法驳回。

裁判结果

驳回张某兴、付某勤与睢县某甲购物广场的全部上诉请求，维持一审判决，即驳回本诉原告诉讼请求、驳回反诉原告诉讼请求。

案例检索信息

• 案号：(2025)豫14民终5326号
• 案由：租赁合同纠纷
• 审理法院：河南省商丘市中级人民法院
• 裁判日期：2026年1月13日

实务提醒

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：

• 对出租方而言：收取租金时应当出具规范的收条，明确标注款项对应的租赁周期、金额，避免后续对已付租金金额产生争议；公司注销前应当全面梳理对外债权债务，股东主张原公司债权的，应当留存完整的合同、租金支付凭证、对账记录等核心证据，否则可能面临诉请被驳回的风险。
• 对承租方而言：支付租金时应当优先选择银行转账方式，备注清楚款项性质及对应租期，妥善留存转账记录、收条等凭证；如果租赁物被司法查封、拍卖导致合同无法继续履行的，应当及时核算已付租金金额，在法定诉讼时效内主张权利，避免超过时效丧失胜诉权；因出租方违约产生的全部损失应当在一次诉讼中一并主张，避免拆分起诉被认定为重复起诉无法获得救济。

本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。