以房抵债的买受人在开发商破产时能否享有优先债权？征和律所结合商丘(2025)豫14民终6267号案例实务解读
法律问题
以抵工程款方式支付购房款的买受人，在房地产开发企业进入破产程序后，能否被认定为商品房消费者，进而主张购房款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他普通债权受偿？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)豫14民终6267号生效判决解答：符合法定条件的以房抵债买受人可以被认定为商品房消费者，享有优先债权。只要同时满足三个核心要件：一是购房目的为满足基本居住需求，二是在案涉房屋所在地的设区市/县级市范围内名下无其他可用于居住的房屋，三是已足额支付全部购房款，即便购房款是通过抵付开发商欠付第三方工程款的方式支付，只要开发商出具正规收款收据、对收款事实予以认可，就视为已完成付款义务，其债权在破产程序中优先于建设工程价款、抵押权及其他普通债权受偿。
法律依据
- 《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）第二条：商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。第三条：在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
- 《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第125条：“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。
真实案例
2013年侯某通过抵付河南某公司欠付案外人许某工程款的方式支付购房意向金5万元，2016年1月双方签订《某家房源定单》，明确约定侯某购买河南某公司开发的某家小区9号楼1单元2204室房屋，建筑面积140.93平方米，单价3600元/㎡，总价款507348元，河南某公司当日出具全额购房款收据并加盖财务专用章，法定代表人签字确认。2020年9月河南某公司被法院裁定进入破产重整程序，侯某申报债权被管理人驳回后向法院提起诉讼。
法院审理查明：侯某及其配偶在永城市范围内无其他用于居住的房屋，河南某公司认可欠付许某工程款的事实，以抵工程款方式收取购房款系其真实意思表示。最终法院认定侯某符合商品房消费者身份，判决确认侯某对河南某公司享有优先破产债权557348元，驳回河南某公司的上诉请求。
案例检索信息
- 案号：(2025)豫14民终6267号
- 案由：破产债权确认纠纷
- 审理法院：河南省商丘市中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月4日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 以房抵债的买受人应当留存好抵债合意文件、开发商出具的正规购房款收据、明确房屋基本信息的书面协议等核心证据，证明双方已达成真实的房屋买卖合意、购房款已足额支付；
- 拟主张商品房消费者优先权的买受人，应当提前到不动产登记部门开具购房地的无房证明，证明自身购房系用于满足基本居住需求，符合优先权认定的身份条件；
- 开发商进入破产程序后，买受人应当及时申报债权，对管理人出具的债权认定结果不服的，应当在合理期限内提起破产债权确认之诉，避免因拖延行使权利导致自身合法权益受损。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。