破产程序中购房人已付全款能否主张优先债权？征和律所结合商丘(2025)豫14民终6371号案例实务解读

法律问题

开发商进入破产程序后，已支付全部购房款、以居住为目的的购房人，主张已付购房款对应的债权享有优先受偿权能否得到法院支持？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)豫14民终6371号生效判决分析：符合条件的商品房消费者债权享有优先受偿权，核心判断标准为两个要件：一是购房目的为满足家庭基本居住需求，二是已支付全部购房款。满足上述条件的购房人，即便开发商进入破产程序，其房屋交付请求权或购房款返还请求权，优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他普通债权。本案中王某符合商品房消费者认定标准，因此其主张的25万元购房款债权被法院认定为优先破产债权。

法律依据

《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）第二条：商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

第三条：在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

最新案例

基本事实

2014年王某与河南某公司签订《书苑名家二期VIP卡认筹协议书》，缴纳5万元诚意金；2015年王某再缴纳25万元购房款，某公司出具30万元购房款收据，明确标注房屋位置、面积等信息。2020年某公司进入破产重整程序，王某申报30万元债权，破产管理人仅认定其中5万元为优先债权，剩余25万元不予认定，王某遂提起破产债权确认之诉。

争议焦点

1. 王某是否实际支付了25万元购房款；2. 王某是否符合商品房消费者认定标准，案涉25万元债权是否属于优先债权。

法院观点

关于付款事实：王某提交了某公司出具的购房款收据、项目经手人出具的情况说明，某公司未提交反证推翻上述证据，故认定王某已付清全部购房款。关于债权性质：王某及其配偶、子女在永城市东城区无住房，购房目的为满足基本居住需求，符合商品房消费者认定标准，其购房款返还请求权享有优先权。

裁判结果

一审判决确认王某对河南某有限公司享有优先破产债权25万元，二审商丘中院驳回某公司上诉，维持原判。

案例检索信息

案号：(2025)豫14民终6371号

案由：破产债权确认纠纷

审理法院：河南省商丘市中级人民法院

裁判日期：2026-01-14

征和律所提示

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：

• 购房人购买商品房时要注意留存全部付款凭证、认购协议、购房合同、沟通记录等材料，大额购房款尽量通过银行转账方式支付至开发商对公账户，避免后续发生纠纷时举证不能；
• 如遇开发商进入破产程序，购房人要及时向破产管理人申报债权，对管理人出具的债权认定结果不服的，需在法定时限内提起破产债权确认之诉，避免超过诉讼时效丧失维权机会；
• 商品房消费者的认定核心为是否满足基本居住需求，即便购房人名下有其他住房，但原有住房面积不足、区位无法满足家庭生活需求的，仍然有可能被认定为商品房消费者享有优先债权；
• 开发商进入破产程序后，购房人不要盲目签署将债权转为普通债权的和解协议，建议先咨询专业律师确认自身债权性质，避免合法权益受损。

本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。