承租人提前退租交钥匙就算合同解除？征和律所结合襄阳(2025)鄂06民终6259号案例实务解读

法律问题

租赁合同履行过程中，承租人提前搬离租赁房屋并向出租人交还钥匙的，能否视为租赁合同已经解除？提前预交的剩余租金是否应当返还？承租人提前解约的违约责任如何承担？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)鄂06民终6259号生效判决分析：首先，承租人在租赁合同履行期限届满前，以实际行为明确表明不履行主要债务的，属于法定解除合同的情形，合同自解除通知到达对方时解除。本案中陈某2024年3月7日将案涉房屋钥匙交还给黄某妻子，已经以实际行动将解除合同的通知送达黄某，案涉租赁合同于该日依法解除。其次，合同解除后，尚未履行的内容终止履行，黄某已经收取的合同解除后对应期间的租金，没有合法占有依据，应当予以返还。最后，承租人提前解除合同构成违约的，应当按照合同约定承担违约责任，本案中双方明确约定承租人违约的租赁保证金抵作违约金不予退还，法院判令保证金不予返还符合法律规定及合同约定。

法律依据

《中华人民共和国民法典》相关规定：
1. 第五百六十三条第一款第二项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
2. 第五百六十五条第一款：当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。
3. 第五百六十六条第一款：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

最新案例

基本事实：黄某2022年购买案涉商铺后，2023年3月31日与承租人陈某同日签订两份租期不同的商铺租赁合同，一份约定租期5年至2026年4月1日，一份约定租期1年至2024年4月1日，两份合同其余条款基本一致。陈某当日交清2023年4月1日至2024年4月1日全年租金32550元，且陈某此前交给开发商某公司的1万元租赁保证金，经三方约定转由黄某收取。2023年10月陈某就向黄某表示不打算继续租赁房屋，2024年1月陈某告知黄某已经搬空房屋，2024年3月7日陈某将房屋钥匙交给黄某妻子。后黄某起诉要求解除合同、陈某支付欠付租金46112.5元，陈某反诉要求黄某返还保证金1万元。

争议焦点：案涉租赁合同是否已经解除？黄某是否应当返还剩余租金？陈某缴纳的1万元保证金是否应当退还？

法院观点：陈某以交还钥匙的方式作出解除合同的意思表示，该意思表示到达黄某时案涉租赁合同依法解除；合同解除后尚未履行的租金部分，黄某没有合法收取依据，应当将24天的剩余租金2140.27元返还给陈某；陈某提前解约构成违约，按照合同约定保证金抵作违约金不予退还。

裁判结果：一审判决驳回黄某全部诉讼请求，判令黄某于判决生效后7日内返还陈某租金2140.27元，驳回陈某反诉请求；二审法院审理后认定一审判决认定事实清楚、适用法律正确，判决驳回上诉、维持原判。

案例检索信息

• 案号：(2025)鄂06民终6259号
• 案由：租赁合同纠纷
• 审理法院：湖北省襄阳市中级人民法院
• 裁判日期：2026-01-20

征和律所提示

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
1. 签订租赁合同时，双方应当明确约定合同解除的触发条件、解除通知的送达方式以及违约方的违约责任，避免后续产生争议时无据可依；
2. 承租人如果需要提前解除租赁合同的，建议提前以书面形式向出租人发出解除通知，留存好送达凭证，交还房屋时应当对房屋现状进行拍照录像，最好双方签署房屋交接确认书，避免后续对是否已经交还房屋产生举证不能；
3. 出租人收到承租人的解除通知后，如果不同意解除合同的，应当及时向对方提出书面异议，也可以向法院起诉确认解除行为无效；如果同意解除的，应当及时收回房屋做好交接，避免后续房屋空置损失扩大；
4. 同一天签订多份内容不一致的合同的，双方应当明确约定哪一份合同为实际履行的合同，避免后续对合同内容产生争议时无法举证证明真实约定内容。

本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。