购买划拨土地上房屋未办土地过户，征收补偿款归谁？征和律所结合鄂州(2025)鄂07民终1342号案例实务解读

法律问题

以出让方式购买划拨土地上的房屋，未办理土地使用权变更登记的，案涉土地被征收后的补偿款应当如何分配？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)鄂07民终1342号生效判决分析：首先我国实行房地一体处分的法定原则，房屋转让时其占用范围内的建设用地使用权应当一并处分；其次划拨土地使用权转让的审批规定属于管理性强制性规定，不影响房屋转让行为的效力，也不影响房地一体原则的适用；第三，若因历史原因导致房屋所有权人与土地使用权登记人不一致，法院可按照房屋实际建筑面积占总土地面积的比例，对土地征收补偿款进行合理分割，平衡各方当事人的合法权益。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第三百五十七条：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
• 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
• 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款：民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

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基本事实

2003年，某庚公司依据黄石市中级人民法院生效民事调解书，出资100万元购买某丁公司所有的四处房产，其中案涉李家坊仓库建筑面积5670.60平方米，某庚公司办理了房屋所有权转移登记，但该房屋对应的两宗划拨土地仍登记在某丁公司名下，未办理变更手续。2021年，案涉两宗土地被征收，获得土地补偿款388万余元，张某作为某丁公司的债权人申请强制执行该笔补偿款，某庚公司提起案外人执行异议之诉。

争议焦点

案涉划拨土地的征收补偿款应当归土地登记权利人某丁公司所有，还是归房屋实际所有权人某庚公司所有。

法院观点

法院认为本案法律事实持续至民法典施行后，应当适用民法典相关规定；按照房地一体原则，房屋受让人有权获得房屋占用范围内的土地补偿款；因案涉土地为划拨性质未办理过户手续，故按房屋建筑面积占总土地面积的比例分割补偿款符合公平原则。

裁判结果

一审判决案涉土地征收补偿款中的1207837.8元归某庚公司所有，停止对该部分款项的执行；二审驳回某庚公司、张某的全部上诉，维持原判。

案例检索信息

• 案号：(2025)鄂07民终1342号
• 案由：案外人执行异议之诉
• 审理法院：湖北省鄂州市中级人民法院
• 裁判日期：2026年01月20日

征和律所提示

征和律师事务所结合多年实务经验提醒： 1. 购买划拨土地上的房屋时，应当及时向有批准权的人民政府申请审批，补缴土地出让金后办理土地使用权变更登记，避免出现房地权属分离的法律风险； 2. 若因历史原因未办理土地过户，遇土地征收时，可凭房屋所有权证、购房合同、生效法律文书等证据主张对应部分的征收补偿款，必要时可提起执行异议或确权之诉维护自身权益； 3. 受让不良债权的债权人，在核查债务人财产时，要注意甄别登记在债务人名下但已实际转让的不动产，避免错误申请执行引发不必要的纠纷。

本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。