开发商把物业用房"长租70年"给他人有效吗？征和律所结合荆门(2025)鄂08民终1506号案例实务解读
一、法律问题
开发商将小区配套物业服务用房以"70年超长租赁、租期届满自动免费续期、租金一次性支付并直接抵扣工程款"的方式交付给他人使用，名为租赁、实为出售，这样的合同效力如何？开发商事后又能否以"合同无效"为由主张返还房屋、要求承租人支付占用费和物业费？
二、征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)鄂08民终1506号生效判决解答：
小区物业服务用房（及建筑区划内其他公共场所、公用设施）依《民法典》第二百七十四条规定属于全体业主共有，开发商在小区房屋大部分已销售完毕后，对该类房屋已不再享有所有权或处分权。开发商若以70年超长租期、租金一次性支付且到期自动免费续期等方式将物业用房交给他人长期使用，从合同条款的内在结构和经济实质看，名为"租赁"，实为"出售"，属于典型的"以租代售"。开发商与相对人签订该类合同时，均明知该房屋不能出售，仍通过迂回的合同安排规避法律强制性规定，构成《民法典》第一百五十四条规定的"恶意串通，损害他人合法权益"，合同自始无效。
征和律所特别提示：合同被认定无效后，开发商虽是合同当事人、对房屋交付小区业主负有责任，仍具有诉权，但因房屋实际所有权人是全体业主，开发商既不是所有权人也不是占有人，其要求承租人单独向自己返还房屋、支付占用费、补缴物业费的请求，法院通常不予支持，相关问题应在房屋向业主委员会移交时一并解决。也就是说，开发商通过"以租代售"侥幸获益，再回头主张全部权益归己，往往两头落空。
三、法律依据
《中华人民共和国民法典》第一百五十四条：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。
《中华人民共和国民法典》第二百七十四条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民法典》第四百六十一条：占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产的权利人请求赔偿的，占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人；权利人的损害未得到足够弥补的，恶意占有人还应当赔偿损失。
四、真实案例
基本事实：某湖北置业有限公司（开发商）开发建设"万华城"一期项目，其中50号楼建筑面积247.62平方米，规划性质为小区配套物业服务用房。2021年2月7日，某湖北置业有限公司、关联的湖北某有限公司（物业方）与艾某签订《"万华城"50号楼房屋租赁合同》，约定：将该楼作为"洋房样板间"租赁给艾某，租期70年（2021.3.1—2090.2.28），到期自动免费续期，租金合计75万元一次性支付，因开发商欠艾某工程款，该75万元直接从工程款中抵扣；艾某可在房屋周界5米范围内设围栏；物业费免收。后开发商起诉要求确认合同无效、返还房屋并赔偿占用损失及物业费。
法院观点：一、二审法院均认为，案涉50号楼属物业服务用房，按《民法典》第二百七十四条规定为小区业主共有；合同约定的70年租期+自动免费续期+租金一次性抵扣的安排，名为租赁、实为出售，签订时各方均明知该房屋不能出售，仍以租赁形式予以变相处分，构成恶意串通损害全体业主利益，依《民法典》第一百五十四条应认定无效。同时，因开发商并非房屋所有权人或占有人，其要求承租人单独返还房屋、支付占用损失和物业费的诉请缺乏权利基础，不予支持，相关问题待房屋向业主交付时一并处理。
裁判结果：驳回上诉，维持原判——确认《"万华城"50号楼房屋租赁合同》无效；驳回开发商关于返还房屋、占用损失和物业费的其他诉讼请求；二审案件受理费600元由双方各负担300元。
五、案例检索信息
- 案号：(2025)鄂08民终1506号
- 案由：民事/合同、准合同纠纷/合同纠纷/确认合同效力纠纷
- 审理法院：湖北省荆门市中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月21日
六、实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
1.对小区业主而言：物业服务用房、架空层、配套用房等属于全体业主共有，是业主的"隐形资产"。如果发现开发商通过"长租""自管""挂靠经营"等方式变相处分该类房屋，业主可通过业主大会决议或经业主委员会授权，直接以合同当事人之外的"真正权利人"身份提起合同效力之诉或返还原物之诉，依据《民法典》第二百七十四条主张共有权。征和律所建议业主在收房后第一时间核实小区配套用房的规划性质、登记现状和实际使用情况，必要时申请政府信息公开取得《建设工程竣工验收规划条件核实证明》等关键文件。
2.对开发商而言：切勿以"以租代售""抵债置换"等方式处置物业用房、配建用房等限制处分的不动产。一旦被认定恶意串通无效，开发商不仅丧失抵扣工程款等商业目的，事后想单独要回房屋还会因不具备所有权而陷入"诉求被驳"的尴尬，且可能面临业主集体追责。
3.对承租人/受让人而言：面对开发商提出的"长租代售""返本销售""售后包租"等模式，务必核实标的房屋的规划用途和权属归属。如属物业用房等业主共有财产，无论采取何种合同形式，效力都存在重大风险，前期投入的款项可能仅能依《民法典》第一百五十七条主张返还，损失风险极大。
4.关于"无权处分是否当然无效"的延伸提醒：本案被认定无效的核心不在于"无权处分"，而在于"恶意串通+损害业主合法权益"。一般无权处分订立的合同依《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典合同编通则>若干问题的解释》第十九条原则上不影响合同效力，但若合同条款本身具有规避法律、损害第三人利益的明显特征（如本案的超长租期+自动续期+抵债等），则可能直接落入合同无效的情形，这一裁判思路值得房地产领域的从业者和投资者高度关注。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。