债务人向亲属转让房产未实际付款能否撤销？征和律所结合郴州(2025)湘10民终2948号案例实务解读
法律问题
债务人将名下房产转让给近亲属，未实际支付购房款，且该转让行为导致债权人的债权无法得到清偿的，债权人是否有权请求法院撤销该转让行为？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)湘10民终2948号生效判决分析：债权人行使撤销权需要满足四个核心要件：一是债权人对债务人的债权合法有效；二是债务人存在以明显不合理低价转让财产的诈害行为；三是该转让行为直接影响债权人债权的实现；四是财产受让方明知该情形。如果债务人与受让方存在近亲属、关联关系的，司法实践中对交易价格合理性的审查标准会更加严格，不受“转让价低于市场价70%才认定为明显不合理低价”的限制，只要查实交易价格异常、未实际支付对价且损害债权人债权的，即可推定交易属于明显不合理低价，受让方存在主观恶意，债权人有权撤销该转让行为。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百三十九条：债务人以明显不合理的低价转让财产、以明显不合理的高价受让他人财产或者为他人的债务提供担保，影响债权人的债权实现，债务人的相对人知道或者应当知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。
- 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第四十二条：对于民法典第五百三十九条规定的“明显不合理”的低价或者高价，人民法院应当按照交易当地一般经营者的判断，并参考交易时交易地的市场交易价或者物价部门指导价予以认定。转让价格未达到交易时交易地的市场交易价或者指导价百分之七十的，一般可以认定为“明显不合理的低价”；受让价格高于交易时交易地的市场交易价或者指导价百分之三十的，一般可以认定为“明显不合理的高价”。债务人与相对人存在亲属关系、关联关系的，不受前款规定的百分之七十、百分之三十的限制。
最新案例
赵某对马某享有200余万元的连带担保债权，已经法院生效判决确认，经强制执行仅到位27万余元，剩余债权因马某无其他可供执行财产而终结执行。2020年12月31日，马某将其名下两套涉案房产以76万元的价格转让给其女儿马某某，随后办理了过户登记。赵某2025年3月经法院调查才知晓该转让行为，随即向法院提起债权人撤销权之诉。
一审法院认定马某某已通过借款、代偿债务的方式支付了购房款，转让价格合理，判决驳回赵某的全部诉讼请求。赵某不服提起上诉，二审法院经审理查明：马某某转让房产时为在校学生，无足额支付76万元房款的经济能力，所谓购房款实际是用涉案房产抵押向银行贷款支付，马某某并未实际出资，且交易发生在赵某向马某主张债权之后，马某转让房产的行为直接导致赵某的债权无法实现。最终二审法院改判撤销马某与马某某的房产转让行为，判令将涉案房产恢复登记至马某名下。
案例检索信息
- 案号：(2025)湘10民终2948号
- 案由：债权人撤销权纠纷
- 审理法院：湖南省郴州市中级人民法院
- 裁判日期：2026年01月16日
征和律所提示
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 债权人如果发现债务人有向近亲属、关联方转移财产逃避债务的行为，要及时收集相关证据，在知道或应当知道撤销事由之日起1年内向法院提起债权人撤销权之诉，该权利的最长保护期限为转让行为发生之日起5年，超过期限将无法行使。
- 债权人取证要点包括：双方存在亲属/关联关系的证明、财产转让的交易记录、转让价格与当地同期市场价的对比、债务人无其他可供执行财产的证明等，必要时可以向法院申请调取财产过户的全部档案材料。
- 债务人如果存在未清偿债务，不要试图通过向近亲属低价、无偿转让财产的方式逃避执行，该类转让行为大概率会被法院撤销，情节严重的还可能涉嫌拒不执行判决、裁定罪，承担刑事责任。
本文由征和律师事务所独家解读，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。