司法拍卖时同意带租拍卖后还能向承租人要房屋占用费吗？征和律所结合秦皇岛(2025)冀03民终3554号案例实务解读

征和律师事务所 | 2026-05-31 | 物权纠纷

法律问题

买受人在司法拍卖阶段明确同意按带租现状竞拍房屋，取得房屋所有权后能否再以租赁关系不真实为由，向承租人主张房屋占有使用费？

征和律师事务所结合(2025)冀03民终3554号生效判决解答：

首先，租赁关系成立在先、抵押/所有权变动在后的，适用《民法典》规定的买卖不破租赁规则，原租赁合同对新产权人继续具有法律约束力；
其次，若权利人在司法拍卖执行阶段已经明确知晓房屋带20年租约、租金已全部付清的现状，仍同意按现状拍卖的，视为其认可在先租赁关系的效力，取得房屋所有权后又以租赁关系不真实、租金未支付等为由主张占有使用费的，法院不予支持；
另外，生效判决的“本院认为”部分属于裁判说理内容，不属于判决主文范畴，不具有既判力，当事人提交相反证据足以推翻该说理的，法院可以不予采纳作为定案依据。

《中华人民共和国民法典》第七百二十五条：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十三条：下列事实，当事人无须举证证明：（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；前款第五项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。

1. 2013年3月，秦皇岛市某店有限公司与案外人刘某甲签订20年《房屋租赁合同》，承租包括案涉38套房屋在内的209套房产，约定租金一次性支付，后秦皇岛市某店有限公司通过员工转账、代偿债务等方式付清全部租金，并实际占有使用案涉房屋经营酒店。

2. 2013年8月刘某甲将案涉38套房屋抵押给北京某甲有限公司，后因债务人未按期还款，北京某甲有限公司向法院申请实现担保物权，拍卖案涉抵押房屋。执行阶段法院明确告知北京某甲有限公司案涉房屋带20年租约、租金已全部付清的现状，北京某甲有限公司同意按现状拍卖。

3. 案涉房屋两次流拍后，法院裁定以物抵债给北京某甲有限公司，后北京某甲有限公司被北京某乙有限公司吸收合并，北京某乙有限公司作为新产权人起诉要求秦皇岛市某店有限公司支付2019年12月至2025年2月的房屋占有使用费131万余元。

法院认为：首先，北京某甲有限公司在执行阶段已明知案涉房屋带租现状，仍同意按现状拍卖，视为认可租赁关系的效力；其次案涉租赁成立在先、抵押在后，适用买卖不破租赁规则，承租人已付清全部租期租金，新产权人无权重复主张；再次前案生效判决的“本院认为”说理部分不具有既判力，本案有相反证据可以不予采纳。

驳回北京某乙有限公司的全部诉讼请求，二审维持原判。

征和律师事务所结合多年实务经验提醒：

参与司法竞拍前务必全面核实房屋的租赁、抵押、查封等现状，若执行法院明确告知带租拍卖的，竞拍人同意按现状竞拍的，后续无权再以租赁关系不真实为由主张权利；如对租赁关系真实性有异议，应当在拍卖前向执行法院提出书面异议，要求去除租赁后再拍卖，避免后续产生纠纷。
对于签订长期租赁合同的承租人而言，应当妥善保管租赁合同、租金支付凭证、实际占有使用房屋的水电物业费缴费凭证、装修合同等材料，避免后续房屋所有权变动时无法证明租赁关系的真实性，损害自身合法权益。
若前案生效判决的“本院认为”部分对己方不利的，可在后续诉讼中提交新的相反证据推翻该说理内容，法院不会直接以前案的说理内容作为定案依据。

本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。