债务人被起诉后签订20年租赁合同能否排除强制执行？征和律所结合徐州(2025)苏03民终10244号案例实务解读
法律问题
债务人在收到债权人起诉材料后短时间内与他人签订20年长期租赁合同，承租人主张已支付全部租金并实际占有使用房屋的，能否以此为由排除法院对租赁房屋的强制执行？
征和律所解答
征和律师事务所结合(2025)苏03民终10244号生效判决解答：承租人以租赁权为由排除强制执行，需同时满足“法院查封前签订合法有效书面租赁合同、实际占有使用房屋、租金支付符合交易惯例、出租人对房屋享有合法出租权”四个核心要件。若租赁合同签订时间距离债务人收到起诉材料过近、租赁期限明显过长、租金支付方式不符合常规交易习惯，且出租人无法证明对房屋享有合法处分权的，法院将认定双方存在恶意逃避债务的嫌疑，承租人的执行异议请求无法获得支持。
法律依据
- 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。
- 《中华人民共和国民法典》第二百一十六条：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
真实案例
李某甲诉徐州市某有限公司民间借贷纠纷一案，法院作出生效判决后，因徐州市某有限公司未履行还款义务，李某甲向法院申请强制执行，法院依法查封了徐州市某有限公司开发的悦龙湾原售楼处房产，并作出去租拍卖的裁定。案外人冯某以其于2022年3月20日与徐州市某有限公司签订了20年的《房屋租赁合同》、已支付150万元租金并约定剩余租金用工程款抵扣、已实际转租房屋经营超市为由，提起案外人执行异议之诉，要求排除对案涉房屋的执行。
法院审理查明，徐州市某有限公司于2022年3月18日收到李某甲起诉的诉讼材料，仅2天后就与冯某签订案涉长期租赁合同，租金支付至案外人余某账户，且案涉房屋为小区配套用房，未办理产权登记，徐州市某有限公司无法证明其对房屋享有合法出租权。最终法院认定案涉租赁合同不符合正常交易习惯，存在逃避债务的嫌疑，判决驳回冯某的全部诉讼请求。
案例检索信息
- 案号：(2025)苏03民终10244号
- 案由：案外人执行异议之诉
- 审理法院：江苏省徐州市中级人民法院
- 裁判日期：2026年1月16日
实务提醒
征和律师事务所结合多年实务经验提醒：
- 承租人签订租赁合同前务必核实出租人身份及房屋权利状况，要求出租人提供不动产权属证书，到不动产登记部门查询房屋是否存在查封、抵押等权利限制，对未取得产权证书的房屋，需核实出租人是否为合法建设主体或已取得产权人的授权；
- 租赁期限建议不超过5年，确需签订长期租赁合同的，建议到不动产登记部门办理租赁备案手续，租金尽量分期支付至出租人对公账户，避免支付给无关第三方，妥善保管转账凭证、租金收据、水电费缴纳凭证、装修合同等实际占有使用房屋的证据；
- 若承租房屋被法院查封，承租人需在法定期限内提交执行异议申请，若异议被驳回，需在15日内提起执行异议之诉，证据不足的情况下建议先咨询专业律师，避免产生不必要的诉讼成本。
本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。