主张房屋买卖实为借贷无证据能胜诉吗？征和律所结合常州(2025)苏04民终3330号案例实务解读

法律问题

当事人主张双方签订的房屋买卖合同实为民间借贷担保，在无直接证据证明存在借贷合意的情况下，法院会支持该抗辩吗？房屋中介机构出具的交易房款全额承保承诺性质是什么，是否需要承担连带责任？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)苏04民终3330号生效判决解答： 第一，主张房屋买卖合同名为买卖实为借贷的一方，需要承担举证责任证明双方存在明确的借贷合意，比如借条、利息约定、还款约定等直接证据，仅以合同中附解除条件、房屋售价低于市场价等间接理由抗辩的，法院不会支持该主张。 第二，中介向买方出具的房款全额承保、先行垫付的承诺，属于连带责任保证，中介未核实房屋真实抵押、贷款情况就出具承保承诺的，应当在承诺的承保范围内承担连带清偿责任。

法律依据

• 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条：当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。
• 《中华人民共和国民法典》第六百八十八条：当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。
• 《中华人民共和国民法典》第九百六十二条：中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

真实案例

2024年7月，邱某与圣某自行协商一致后，找到中介某达服务部（后更名为某熊服务部）办理房屋买卖相关手续，三方签订《房地产买卖合同》，约定圣某将名下常州市钟楼区123.33平房屋以80万元价格出售给邱某，邱某签约时支付定金50万元；合同同时约定若圣某2024年8月13日前解决个人资金问题则合同自动解除，否则合同继续履行，圣某配合办理过户手续。某达服务部向邱某出具《某某找房承保证书》，承诺对邱某支付的定金、首付、房款等交易风险全额承保、先行垫付。 后圣某未按约定办理房屋过户手续，邱某起诉要求解除合同、圣某双倍返还定金、返还购房款，某达服务部等承担连带责任。某达服务部主张案涉合同名为买卖实为借贷，邱某与圣某恶意串通隐瞒房屋剩余贷款111万余元的事实，要求撤销中介及承保约定。 法院审理认为，某达服务部未提交借条、利息约定等直接证据证明双方存在借贷合意，仅以附解除条件、售价偏低等理由抗辩证据不足，其作为中介未尽到审慎核查义务，未核实房屋真实贷款情况就出具承保承诺，应当承担连带责任。最终判决解除案涉房屋买卖合同，圣某向邱某支付双倍定金32万元、返还购房款34万元、支付律师费2万元，某熊服务部在50万元范围内承担连带责任，二审驳回上诉维持原判。

案例检索信息

• 案号：(2025)苏04民终3330号
• 案由：房屋买卖合同纠纷
• 审理法院：江苏省常州市中级人民法院
• 裁判日期：2026年01月19日

实务提醒

征和律师事务所结合多年实务经验提醒： 1. 对于房屋买方而言，签订合同前一定要核实房屋的抵押、贷款、查封等真实权属情况，避免出现房屋无法过户的风险；若有中介出具承保承诺的，要留存好书面承诺原件，明确约定承保范围、责任承担方式，避免后续维权无据。 2. 对于房屋中介机构而言，提供居间服务尤其是出具承保、担保类承诺前，必须尽到审慎核查义务，核实房屋的真实权属、贷款余额、市场价格等核心信息，不要盲目出具承诺，避免承担不必要的担保责任。 3. 若确实存在以房屋买卖作为民间借贷担保的情况，双方应当签订书面的担保协议，明确约定主债权金额、还款期限、担保范围等内容，不要仅用买卖合同附条件解除的方式约定，避免后续产生纠纷时举证不能。

本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。