开发商逾期交房主张疫情、政策变化等免责事由能得到支持吗？征和律所结合常州（2025）苏04民终5222号案例实务解读

法律问题

商品房买卖过程中，开发商逾期交房后，以新冠疫情影响、监管资金审计、施工验收标准变化为由主张扣除逾期天数，或者主张合同约定的违约金过高要求调低的，能否得到法院支持？

征和律所解答

征和律师事务所结合(2025)苏04民终5222号生效判决解答：本案中开发商提出的三类免责主张及违约金调低主张均未得到法院支持，具体认定规则如下： 1. 关于新冠疫情免责：案涉商品房买卖合同签订于2023年3月，而国家早在2023年1月8日就已解除对新冠病毒感染的甲类传染病防控措施，疫情对施工的影响已属于可预见范围，且开发商未举证证明疫情实际导致项目停工的具体天数，因此该免责主张不成立。 2. 关于监管资金审计免责：资金审计是因开发商自身资金链出现问题，政府为推进项目交付启动的监管措施，不属于合同约定的政策变更免责情形，开发商也未举证证明审计与工期延误存在直接因果关系，因此该主张不成立。 3. 关于施工验收标准变化免责：案涉新的施工质量验收标准2022年7月就已公开发布，早于合同签订时间，开发商在约定交房期限时应当充分预见该标准对工期的影响，因此不能作为逾期交房的免责事由。 4. 关于违约金调低主张：双方签订的合同明确约定逾期交房违约金按已付房款日万分之一计算，开发商一审中已认可该标准，且未提供充分证据证明违约金过分高于购房者实际损失，因此法院不予支持调低请求。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
• 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
• 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

真实案例

2023年3月，购房者张某与常州某某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定张某购买总价954590元的房屋，开发商应于2024年8月30日前交房，逾期交房按已付房款日万分之一支付违约金。合同签订后张某付清了全部房款，但开发商未能按期交房。 开发商主张应扣除疫情导致的180天延误、资金审计导致的90天延误、验收标准变化导致的90天延误，还主张约定违约金过高，应按同地段房屋月租金1800元的标准调低。一审法院判决开发商按每日95.46元的标准向张某支付违约金28924.38元，开发商不服提起上诉，江苏省常州市中级人民法院二审审理后认为开发商的上诉主张均无事实和法律依据，判决驳回上诉、维持原判。

案例检索信息

• 案号：(2025)苏04民终5222号
• 案由：房屋买卖合同纠纷
• 审理法院：江苏省常州市中级人民法院
• 裁判日期：2026年1月22日

实务提醒

征和律师事务所结合多年实务经验提醒： 1. 购房者遇到逾期交房情况时，要第一时间留存购房合同、付款凭证、开发商发出的延期通知、双方沟通记录等证据，优先与开发商协商解决，协商不成的及时向法院起诉主张违约金或解除合同，避免超过诉讼时效。 2. 开发商在约定交房期限时，应当充分评估已发布的政策、行业标准变化，以及已趋缓的疫情等可预见风险，合理确定交房时间；若确实发生不可抗力导致工期延误的，应当及时固定政府停工通知、施工日志等证据，并按合同约定的时限告知购房者，否则无法主张免责。 3. 商品房买卖合同约定的违约金标准对双方均有约束力，除非有充分证据证明约定的违约金超过实际损失的30%，否则法院不会随意调整违约金标准。

本文由征和律师事务所独家解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本所代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。